Affittare a studenti un appartamento

Affittare a studenti un appartamento

Affittare a studenti. Risposte alle domande più frequenti. Sei in regola con leggi e fisco? Puoi risparmiare sulle tasse? Conviene?

A. Cosa devo fare per essere in regola con la legge e con il fisco?

In questo articolo analizzerò nel dettaglio la regolarità contrattuale del rapporto locativo. Per quanto riguarda la conformità alle norme tecniche ed urbanistiche dell’appartamento che si desidera affittare a studenti, rimando ad un successivo articolo che provvederò a pubblicare prossimamente su questo mio portale.

Vediamo perciò innanzitutto che tipo di contratto sia corretto impiegare per affittare a studenti. Divago solo un attimo per una nota a margine: più che di “affitto” bisognerebbe parlare di “locazione”, infatti tecnicamente, ai sensi dell’art. 1615 del Codice Civile, per affitto si intende un tipo particolare di locazione che ha per oggetto una cosa produttiva…cioè sintetizzando: un’azienda o un’attività commerciale, non un appartamento.

Ad oggi la legge fondamentale che disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo è la nr. 431/1998, che ha sostituito (in larga parte) la precedente Legge 392/1978. I tipi di contratto disponibili sono riportati all’art. 2 e all’art. 5 della predetta legge e, nel caso specifico, vi sono sinteticamente tre fattispecie di interesse:

  1. Quelli tradizionali cosiddetti a “canale libero” (comma 1 dell’art. 2): per cui il canone può essere liberamente definito tra gli interessati ed è prevista una durata minima di 4 anni + altri 4 rinnovabili automaticamente salvo disdetta dalle parti. A quest’ultimo proposito preciso che facoltà e preavviso di disdetta da parte del conduttore (gli studenti) potranno essere liberamente convenuti tra le parti, mentre il locatore (il proprietario di casa) potrà disdettare con preavviso di 6 mesi solo in alcuni stringenti casi particolari riportati nel successivo art. 3. Se si opta per questa tipologia, il testo del contratto di locazione, ivi compresi i criteri di ripartizione tra proprietario ed inquilino delle eventuali spese accessorie (manutenzioni, condominio…) potranno essere liberamente convenuti tra le parti.
  2. Quelli “transitori” (comma 1 dell’art. 5): definiti nei particolari dall’art. 2 del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30/12/2002, la cui durata dovrà essere non inferiore a 1 mese e non superiore a 18 mesi. Inoltre, se si opta per tale tipologia:
    • se l’appartamento si trova a Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania o nei comuni con esse confinanti o in altri comuni capoluogo di provincia, il canone dovrà essere concordato sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale dalle varie associazioni di categoria, maggiorando gli importi ivi stabiliti fino ad un massimo del 20%. Detti accordi si possono recuperare presso il comune in cui si trova il vostro appartamento (spesso detti accordi con relativi contratti-tipo e prezziari zonali dei canoni sono anche pubblicati sui siti internet dei comuni).
    • il contratto deve essere redatto sulla base di questo modello allegato C al DM 30/12/2002. Presso molti comuni, allegati agli accordi citati nel punto precedente, si possono però trovare modelli ancor più dettagliati e con clausole aggiuntive.
    • ai sensi del comma 4 dello stesso art. 2 del DM 30/12/2002, il contratto dovrà prevedere “una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto”. Nel caso in esame la richiesta esigenza di transitorietà possono ovviamente essere documentati motivi di studio.
    • ai sensi dell’art. 4 del DM 30/12/2002, la ripartizione tra proprietario ed inquilino delle eventuali spese accessorie (manutenzioni, condominio…) dovrà essere conforme a questa tabella allegato G allo stesso DM.
  3. Quelli specifici per soli “studenti universitari” (comma 2 dell’art. 5): definiti nei particolari dall’art. 3 del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30/12/2002, la cui durata potrà essere stabilita da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta da parte esclusivamente del conduttore (gli studenti). Sarà possibile optare per tale tipologia solo se l’appartamento si trova in un comune sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi ed i conduttori siano iscritti ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza. Inoltre, in tal caso:
    • il canone dovrà sempre essere concordato sulla base di quanto stabilito negli appositi accordi definiti in sede locale dalle varie associazioni di categoria, a cui già accennavo sopra per i contratti transitori.
    • il contratto deve essere redatto sulla base di questo modello allegato E al DM 30/12/2002. Di nuovo, presso molti comuni, allegati agli accordi citati nel punto precedente, si possono però trovare modelli ancor più dettagliati e con clausole aggiuntive.
    • ai sensi dell’art. 4 del DM 30/12/2002, la ripartizione tra proprietario ed inquilino delle eventuali spese accessorie (manutenzioni, condominio…) dovrà essere conforme a questa già citata tabella allegato G allo stesso DM.

Tralascerei invece, tra le fattispecie di interesse nel caso in cui si desideri affittare a studenti, i classici contratti concordati un tempo detti “equo canone” (comma 3 dell’art. 2) della durata di 3 + 2 anni.

Un ultimo appunto – anche se non da poco – in merito alla correttezza dei contratti idonei ad affittare a studenti: dall’ambito di applicazione (art. 1) della sopra descritta legge di disciplina delle locazioni 431/1998, sono espressamente esclusi:

  • gli immobili “di lusso”, cioè quelli inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (anche se dubito che qualcuno intenda affittare a studenti ville o castelli…);
  • gli immobili soggetti a vincolo beni culturali (ex legge 1089/1939, oggi D.Lgs. 42/2004) ovvero gran parte degli immobili che si trovano nei centri storici delle città, che magari sono fatiscenti ma comunque soggetti a vincolo anche solo perché si trovano vicino ad un monumento, una chiesa o altro edificio tutelato dalle belle arti.

In tali casi si applicano solamente le disposizioni di cui agli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile che, rispetto alle previsioni della Legge 431/1998, non impongono particolari prescrizioni sulla durata del rapporto locativo, entità del canone e altre condizioni di contratto.

B. Cosa posso fare per pagare meno tasse?

Non mi stancherò mai di ripeterlo: se in questo paese si può stare certi di una cosa è che sicuramente qualche tassa, bollo o gabella addizionale bisogna pagarla. Sperando (ma ahimè è una speranza vana…) che le cose cambino, vedo di sintetizzare quelle che ad oggi sono le opportunità per risparmiare qualche soldo (sempre troppo pochi in verità…). Premetto comunque che periodicamente agevolazioni esistenti vengono tolte ed altre prorogate o eliminate…perciò prendete con le pinze quanto segue, perché trattasi di una fotografia alla data di pubblicazione del presente articolo.

Se si decide di optare per un contratto “libero” – che sopra ho descritto al punto 1 – o redatto solo ai sensi del Codice Civile, è possibile:

  • all’atto di registrazione del contratto presso l’agenzia delle Entrate (eh, sì…questi contratti di locazione vanno registrati!) optare per il noto regime sostitutivo della “cedolare secca”, che appunto sostituisce all’Irpef ed addizionali sul reddito derivante dagli appartamenti, un’imposta forfettaria applicando un’aliquota del 21% sul canone annuo stabilito. In tal caso non si dovranno inoltre versare bolli ed imposte all’atto del registro. Non sarà però possibile aggiornare il canone (aumenti Istat o altre pattuizioni tra le parti) che dovrà essere mantenuto costante in moneta per tutta la durata del contratto fin tanto che il locatore opterà per tale regime; direi che nell’attuale – perdurante – periodo di deflazione degli indici dei prezzi al consumo, non mi pare una grande rinuncia.
  • eventualmente beneficiare di un’aliquota IMU, TASI (o IMI, IMIS…) agevolata, qualora lo preveda il regolamento del comune in cui si trova l’appartamento che desiderate affittare a studenti (anziché lasciarlo vuoto).

Se scegliete un contratto del tipo “transitorio” – che sopra ho descritto al punto 2 – purché le parti condividano un canone concordato sulla base di quanto stabilito negli accordi locali (che per inciso sarà sicuramente inferiore ai valori riscontrabili nel libero mercato) che già in precedenza descrivevo, allora in aggiunta alle due agevolazioni sopra elencate:

  • ai sensi dei commi 53 e 54 dell’art. 1 dell’ultima Legge di stabilità 208/2015 le imposte IMU e TASI determinate applicando le aliquote stabilite dal comune in cui si trova l’appartamento sono ridotte al 75 %. Preciso che i funzionari dell’agenzia delle entrate in occasione del convegno “Telefisco 2016” promosso dal Sole 24 Ore, hanno chiarito che tale riduzione si applica anche alle aliquote eventualmente già in parte agevolate, così come deliberate dal comune.

Infine, se optate per un contratto del tipo “studenti universitari” – che sopra ho descritto al punto 3 – posto che in tal caso il canone è necessariamente concordato, in aggiunta a tutte le succitate agevolazioni:

  • nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e nei comuni confinanti con gli stessi nonché negli altri comuni capoluogo di provincia (articolo 1, lettera a) e b) del D.L. 551/1988) e nei comuni ad alta tensione abitativa (elencati in quest’ultima delibera 87/2003 del C.I.P.E.), l’aliquota prevista per la cedolare secca è pari al 15% (quarto periodo del comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011) che, per il quadriennio 2014-2017 è stata ulteriormente ridotta al 10% (art. 9 D.L. 47/2014).
  • se invece si decide di non scegliere il regime della cedolare secca, purché l’immobile si trovi in uno dei comuni di cui al punto precedente, ai sensi del primo periodo dell’art. 8 della legge 431/1998, così come ribadito al comma 2 dell’art. 5 del D.M. 30/12/2002, il reddito imponibile degli immobili locati è ulteriormente ridotto del 30 %.
  • sempre se si decide di non scegliere il regime della cedolare secca, e sempre purché l’immobile si trovi in uno dei comuni di cui al primo punto di questo elenco, ai sensi del secondo periodo dell’art. 8 della legge 431/1998, così come ribadito al comma 3 dell’art. 5 del D.M. 30/12/2002, “la base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro è assunta nella misura del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito”.

C. Conviene affittare a studenti?

Beh, i conti di quanto vi rende affittare a studenti li lascio fare a voi…non stupitevi però se non superate il 2% del valore dell’immobile. Ad ogni modo, se i conti tornano e vi siete convinti se vale o no la pena di optare per un canone concordato, credo sia opportuno riformulare la domanda come di seguito:

“conviene affittare a studenti anziché ad altre persone o famiglie nell’ambito delle normali esigenze abitative?”

 In base alla mia esperienza, direi proprio di sì. Sintetizzo i principali motivi:

  • Maggiori entrate. L’unità di misura degli affitti per studenti sono i posti letto, in camera singola o doppia, non di certo i metri quadri dell’appartamento. Perciò mediamente a parità di superficie o numero di locali, il canone che si potrà richiedere ad un gruppetto di studenti, sarà sicuramente maggiore di quello che ad esempio potrà suscitare l’interesse ed incontrare la disponibilità di una famiglia. Anche i succitati accordi territoriali nella definizione dei canoni concordati spesso prevedono fasce di prezzo superiori per affittare a studenti rispetto alle altre locazioni tradizionali.
  • Ragionevole certezza dei pagamenti. In genere la maggior parte degli studenti universitari non hanno un reddito o comunque non sono in grado pagare da sé l’affitto di un appartamento (tanto di cappello a chi invece lo fa…) e perciò alle loro spalle c’è quasi sempre un genitore che paga; ed appunto in genere paga. In rapporto alle tradizionali locazioni abitative, capita molto più di rado che degli studenti se ne vadano (o peggio, continuino ad occupare abusivamente l’appartamento) lasciando un insoluto.
  • Durata del rapporto locativo. Mediamente uno studente, indipendentemente dal tipo di contratto scelto e dalla tempestiva o meno conclusione del corso di laurea, non resta nello stesso appartamento per più di cinque / sei anni: cambiano comunque le esigenze e/o le compagnie. Invece sfrattare una famiglia che magari non paga l’affitto e le spese condominiali da mesi, anche se il contratto fosse scaduto, è sempre cosa assai ardua; in tal caso è facile capire che il diritto e di conseguenza il valore della proprietà si svuotano.

Semmai una preoccupazione potrebbe riguardare la conservazione di arredi (ammesso che siano inclusi nell’affitto) e interni dell’appartamento in genere (cucina, bagni, porte…) ma generalmente trattasi di un pregiudizio; alla fine tutto sta nel valutare con attenzione le persone con le quali sottoscrivere il contratto, indipendentemente che queste siano studenti o altro…e non farsi illusioni: se decidete di affittare a studenti o altre persone un vostro appartamento, mettete in conto che dovrà essere periodicamente mantenuto e rinnovato. Anzi… gli studenti si accontentano sicuramente di una sistemazione più spartana rispetto ad altre persone che cercano casa.

Fonti:

  • Artt. 1571 e seguenti, 1615 C.C.;
  • Legge 431/1998;
  • Legge 392/1978;
  • D.M.I.T. 30/12/2002;
  • Legge 208/2015;
  • D.L. 551/1988;
  • D.Lgs. 23/2011;
  • D.L. 47/2014.
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