Affitto breve e turistico – guida per i proprietari di casa

Affitto breve e turistico – guida per i proprietari di casa

L’anno scorso con l’entrata in vigore dell’art. 4 del D.L. 50/2017 è stato riformato il regime fiscale per l’ affitto breve di immobili ad uso abitativo, ovvero di quello che in genere è l’ affitto turistico di appartamenti tra privati.

Ma innanzitutto che cos’è l’ affitto breve di un appartamento o affitto turistico, che dir si voglia?

Per il fisco italiano, ai sensi del comma 1 del succitato articolo di legge, per affitto breve si intendono “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Per fare un esempio comprensibile a tutti, oggigiorno nella maggioranza dei casi trattasi di persone, non professioniste del settore ricettivo, che dispongono di uno o più appartamenti (in proprietà, locazione o comodato) e li affittano per qualche giorno o per massimo 4 settimane alla volta, pubblicizzandoli anche attraverso i principali portali online, quali Airbnb o Booking.

Cosa occorre fare se si ha la possibilità e l’intenzione di concedere in affitto breve un appartamento?

In questo articolo vedremo di esaminare i principali adempimenti di natura fiscale ed amministrativa, che sono:

  1. Comunicare alla questura gli estremi degli alloggiati;
  2. Pagare l’imposta locale di soggiorno;
  3. Emettere una quietanza di pagamento;
  4. Versare le imposte sul reddito percepito dall’ affitto breve.

1. Come e perché comunicare alla questura i dati delle persone ospitate:

Ai sensi dell’art. 109 del R.D. 773/1931 (il Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza) i “proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere”, entro le ventiquattr’ore successive all’arrivo, sono tenuti a comunicare in questura le generalità delle persone alloggiate.

Da qualche anno è attiva una procedura telematica disponibile su questo portale gestito dalla Polizia di Stato che ha sostituito quelle che in passato erano le cosiddette “schedine alloggiati”.

Per accedere al servizio è necessario richiedere le credenziali di accesso (utente e password) alla questura territorialmente competente. La richiesta può in genere essere fatta anche da remoto via PEC, mentre il ritiro deve essere effettuato di persona.

Per utilizzare il servizio si consiglia di consultare i manuali disponibili nel menù dello stesso portale. Occorre infatti prima scaricare un certificato digitale da importare nel browser internet in uso sul proprio computer. Se non siete pratici con i dispositivi informatici, chiedete aiuto a qualcuno, ma certamente non occorre essere degli esperti per riuscirci; i citati manuali sono comprensibili a tutti.

All’interno del portale sarà possibile inserire i dati direttamente online tramite delle maschere come quella rappresentata in figura, oppure caricare dei documenti di testo redatti secondo un formato prestabilito. Ciascuna modalità è dettagliatamente esplicata in questa guida.

2. Quanto, come e quando si paga l’imposta di soggiorno?

Purtroppo, come spesso accade in Italia, la risposta non è univoca perché il tema è di competenza degli enti locali (provincie o comuni). Siccome questi non seguono affatto uno stesso indirizzo, non si può fare altro che informarsi presso l’amministrazione competente per il territorio. È inoltre opportuno restare aggiornati, perché normative e regolamenti sono sovente oggetto di modifiche.

Ad esempio in Trentino per gli alloggi ad uso turistico fino a poco tempo fa si pagava un importo variabile a persona per ciascuna notte di pernottamento (dati che si comunicavano tramite una procedura telematica disponibile su un portale web dedicato alla riscossione), mentre ora si paga una quota fissa annuale di 25 € a posto letto. Il numero di posti letto insieme ad altre informazioni riguardanti l’alloggio proposto in affitto breve in Trentino deve essere trasmesso al Comune mediante il modulo denominato “CAT – comunicazione degli alloggi per uso turistico”.

A seconda delle modalità previste per il calcolo e relativa riscossione il gestore può decidere se provvedere autonomamente tenendone conto nella determinazione del canone o se farsi pagare la tassa direttamente dall’ospite all’arrivo o se possibile anche preventivamente tramite l’intermediario. Ad esempio Airbnb già dallo scorso anno nelle città di Bologna e Genova e dal 1° gennaio 2018 anche a Firenze, provvede direttamente alla riscossione del tributo che varia indicativamente da 3 a massimo 5 € a notte. Possibilità peraltro prevista dal comma 5ter del succitato art. 4, secondo cui “il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi (ad es. Airbnb – ndr), è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno”.

3. È obbligatorio per il gestore rilasciare una ricevuta per quietanza di pagamento?

Se il proprietario non ricorre ad intermediari ed il corrispettivo per l’ affitto breve gli viene pagato direttamente dall’inquilino, se quest’ultimo lo richiede, il proprietario è obbligato a rilasciare quietanza ai sensi dell’art. 1199 del Codice Civile. In tutti i casi: sia che il pagamento avvenga in contanti, che tramite assegno o bonifico bancario.

Inoltre, se l’importo pattuito è superiore a 77,47 €, posto che tra privati non si applica l’IVA, il D.P.R. 642/1972 prevede che sulla quietanza debba essere apposta una marca da bollo di 2 €, il cui costo deve essere sostenuto dall’inquilino ai sensi dello stesso art. 1199 Cod.Civ.

4. A quale regime di tassazione è soggetto il reddito derivante dall’ affitto breve di appartamenti privati?

L’art. 4 del D.L. 50/2017 ha introdotto due principali novità entrate in vigore a partire dal 1° giugno 2017:

  • La facoltà di applicare la cedolare secca anche all’ affitto breve, pari nel caso al 21% del canone. Si ricorda che la cedolare secca è un imposta che sostituisce sotto un’unica aliquota l’IRPEF e le addizionali locali, nonché le imposte di bollo e registro*.
  • Gli intermediari (tipo Airbnb, Booking, ecc…) che incassano o comunque intervengono nel pagamento devono trattenere una ritenuta pari al 21% del canone e versarla direttamente al fisco in sostituzione del locatore. Pertanto se il proprietario avrà optato per la cedolare, non ci sarà più null’altro da pagare a titolo di imposta. Se invece scegliesse il regime ordinario, la ritenuta costituirà un acconto. Gli intermediari dovranno poi ogni anno inviare ai locatori la certificazione unica di cui all’art. 4 del D.P.R. 322/1998 con il totale delle imposte trattenute e versate per loro conto.

*Nota: non è necessario registrare i contratti di affitto breve in questione, ovvero di durata inferiore a 30 gg. Si precisa però che se intervengono intermediari, questi sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati del locatore, la durata e l’importo del corrispettivo di tutti gli affitti, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui sono occorsi.

Attenzione però che l’onere di operare la ritenuta non è stato accolto di buon grado dagli operatori di settore, soprattutto da quelli online quali Airbnb e Booking.

Infatti lo scorso autunno la stessa Airbnb aveva presentato un ricorso al TAR contro le disposizioni introdotte dal DL 50/2017, chiedendone la sospensione. Con ordinanza nr. 5442 del 18 ottobre 2017 il TAR del Lazio aveva però respinto la richiesta. Airbnb si è quindi appellata al Consiglio di Stato che, con ordinanza nr. 5403 del 13 dicembre 2017 ha accolto le rimostranze dell’operatore, ordinando che dovrà essere immediatamente fissata un’udienza presso il TAR. Pare che siccome la norma contestata ostacolerebbe la libera prestazione dei servizi e sarebbe contraria alla direttiva comunitaria 1535 del 2015, che prevede una comunicazione preventiva alla Commissione delle regole tecniche riguardanti le società digitali, tutto verrà rimesso al giudizio della Commissione Europea. Su questo tema, restiamo perciò in attesa di nuovi aggiornamenti.

Fonti:

  • D.L. 50/2017
  • R.D. 773/1931
  • art. 1199 del Codice Civile
  • D.P.R. 642/1972
  • D.P.R. 322/1998
  • direttiva comunitaria 1535 del 2015

17 commenti su “Affitto breve e turistico – guida per i proprietari di casa”

  1. SALVE
    per un affitto inferiore al mese basta che presenti una ricevuta del canone richiesto alla dichiarazione dei redditi applicando la cedolare secca, o ho bisogno anche di presentare il contratto ? inoltre sono obbligata a comunicare i dati dell ospite in questura?

  2. Chiedo scusa,
    ma volendo affittare un appartamento, e non avendo P.IVA, sono lo stesso obbligato a versare l’IVA? Su Wimdu dicono che loro versano l’IVA fino a 10 affitti brevi l’anno, poi mi classificano come “commerciale” e l’IVA devo versarla io?
    Inoltre, per ottenere le credenziali di AlloggiatiWeb su internet dicono che devo presentare l’autorizzazione come struttura ricettiva.
    Ma io non ho una struttura ricettiva alle spalle, sono un pensionato con un appartamento di 40 metri quadri vuoto.

    • Caro Alessandro,
      se lei è un privato non deve ovviamente applicare l’IVA sugli affitti. Non conosco Wimdu ma potrebbe essere che detto intermediario debba invece emettere fattura al cliente e perciò trattenga dal lordo quanto dovuto al fisco e lo versi direttamente. Per quanto riguarda l’autorizzazione della “struttura ricettiva” si informi presso il suo comune cosa è richiesto nella sua regione / provincia. Ad esempio qui in Trentino è necessaria la “comunicazione per alloggi ad uso turistico – CAT” ed alla domanda per WebAlloggiati si allega una copia di questa.

  3. Nel caso in cui un affitto breve di 30 giorni, venga rinnovato per altri 30 può essere considerato sempre affitto breve o necessità di contratto di affitto con registrazione?

  4. Buona sera, il suo articolo è molto chiaro, volevo solo capire se per applicare l’affitto turistico è necessario che l’appartamento che si affitta sia autorizzato come casa vacanza o è possibile applicarlo per qualsiasi immobile ad uso abitativo fittato secondo le modalità cha ha illustrato. Grazie

    • Buongiorno Angelo,
      per “autorizzazione” in genere, nel caso dell’affitto turistico di appartamenti privati, è sufficiente una comunicazione in comune su moduli predisposti allo scopo. Come ad esempio la citata CAT in Trentino. Per capircisi, questa comunicazione è richiesta dalle amministrazioni locali per applicare l’imposta di soggiorno.

  5. In liguria è necessario fare una domanda in Regione e, dichiarando che si è in possesso delle certificazioni che gli impianti luce e gas sono a norma di legge, viene rilasciata l’autorizzazione come struttura ricettiva turistica e successivamente si procece a registrarsi al portale della Polizia di Stato per la comunicazione, entro le 24 ore, delle persone alloggiate. Affittare senza mettersi in regola è abbastanza oneroso come multe in caso di controlli. Tutto questo fino a 2 o 3 alloggi mi pare, per un numero maggiore si considera come attività e le procedure sono diverse.

  6. Buongiorno sig. Marco,
    molto chiara la sua esposizione. Vorrei ancora chiarire il punto se l’intermediario che affitta con provvigione un appartamento è obbligato a comunicare gli ospiti alla questura o se tale obbligo spetta esclusivamente al proprietario ?

    • Buongiorno Pietro,
      se l’intermediario per capircisi non fosse una vetrina on-line tipo Airbnb per capircisi, ma fisicamente un gestore delle affittanze che a tutti gli effetti solleva il proprietario da qualsiasi rapporto con gli ospiti, evidenzio che l’art. 109 del R.D. 773/1931 prevede che detto obbliga spetta eventualmente al gestore, non esclusivamente al proprietario.

  7. Segnalo che con l’art. 19-bis della legge 132/2018 è stato definitivamente chiarito che “L’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.”

  8. Salve volevo sapere io ho un appartamento ed affitto come appartamento uso turistico ,essendo scritto sul portale devo sempre rilasciare la ricevuta,? Ho già visto che mi rilasciano le fatture quelli del portale non c’è bisogno?parliamo di Airbnb booking

    • Buongiorno Santo,
      se il pagamento le arriva da Airbnb o booking e NON dall’ospite, lei come privato non deve (o meglio: non può) rilasciare alcuna quietanza all’ospite. Se invece non ci fosse intermediario e l’ospite le paga direttamente il soggiorno, se lo richiede, dovrà rilasciare quietanza in marca da bollo (a spese dell’ospite).

  9. Buonasera,
    ho un appartamento che vorrei dare in gestione ad una agenzia estera che poi lo affitterà, per periodi inferiori a 30 gg, ai suoi clienti tramite il suo portale web. Io non avrò contatti diretti con i clienti (tranne che all’arrivo per la consegna delle chiavi).
    Come mi devo comportare per quanto riguarda la pubblica sicurezza e la tassa di soggiorno comunale? Sarà mia responsabilità o dell’agenzia?

    • Gentile Andrea,
      se nel contratto con l’agenzia estera non lo avete precisato, ritengo che sia la comunicazione in questura che la tassa di soggiorno debba pagarla lei in qualità di proprietario. Ad esempio chi affitta con Airbnb fa così.

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