Aumento canone locazione – legittimità e nuovo modello RLI

Aumento canone locazione – legittimità e nuovo modello RLI

A partire dallo scorso 19 settembre 2017, con provvedimento approvato dall’Agenzia delle entrate il 15 giugno 2017 è operativo il nuovo modello RLI per la registrazione dei contratti in cui è previsto un aumento canone locazione.

Rispetto al passato, oltre all’integrazione di alcuni dati riguardanti i soggetti coinvolti ed il tipo di contratto, nel nuovo modello RLI è contenuta una modifica essenziale:

L’introduzione del nuovo quadro E, utile a rappresentare un eventuale aumento canone locazione.

In questo quadro è possibile dettagliare per ciascuna annualità di contratto successiva alla prima lo specifico importo dell’ aumento canone locazione. Detta possibilità integra la casella “Casi particolari” del quadro A in cui già si poteva indicare se nel contratto fosse previsto un canone diverso per una o più annualità.

Si precisa che l’importo relativo alla prima annualità continua a dover essere indicato nella sezione I del quadro A.

Per scoprire come fare a registrare telematicamente un contratto di locazione consulta questo mio articolo dedicato.

Ma è sempre legittimo l’ aumento canone locazione di immobili ad uso diverso dall’abitativo?

La pratica di convenire un canone variabile, ovvero ribassato per una o più annualità, è infatti spesso impiegata negli affitti di immobili commerciali. Ad esempio per consentire al conduttore un avvio più agevole della propria attività, oppure per compensare spese sostenute dallo stesso per la sistemazione dei locali.

Il dubbio è lecito perché, ad esclusione delle locazioni di immobili non di interesse storico con canone annuo superiore ad euro 250.000* e di tutti quelli residenziali**, è ancora in vigore la disposizione dell’art. 79 della Legge 392/1978, secondo cui:

è nulla ogni pattuizione diretta […] ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.

Note:
* Deroga introdotta dall’art. 18 del DL 133/2014.
** La Legge 431/1998 ha disposto (con l’art. 14 comma 4) l’abrogazione del succitato articolo 79 “limitatamente alle locazioni abitative”.

In particolare si segnala che l’art. 32 della stessa Legge 392/1978, prescrive che:

le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27 (6 anni per gli immobili commerciali, industriali e artigianali, 9 anni per gli alberghi – ndr), non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”.

La Corte di Cassazione recentemente si è espressa ammettendo l’ aumento canone locazione.

Purché però si rispetti un principio essenziale: deve essere chiaro che le clausole di contratto non siano nei fatti finalizzate ad eludere il limite imposto dall’art. 32, riferito nello specifico alla svalutazione monetaria.

Ad esempio si rimanda alle sentenze della suprema corte rispettivamente del 10 e 15 novembre 2016 n. 22909 e 23195.

È anche bene ricordare che al tempo di emanazione della succitata disciplina delle locazioni (gli anni ’70) il legislatore si trovava ad operare in un contesto di crescente inflazione. Diversamente dalla situazione odierna di sostanziale stagnazione, le variazioni annue erano accertate nell’ordine del 10 – 20 %!

In pratica è possibile pattuire legittimamente un progressivo aumento canone locazione, ad esempio:

  • suddividendo l’intera durata di contratto in periodi più brevi (tipicamente uno o due anni) in cui il canone sia in successione maggiorato;
  • predeterminando un rateo quantitativamente differenziato per un certo periodo, magari convenendo una data di inizio del pagamento dello stesso rateo successiva all’effettiva decorrenza della locazione (cioè un iniziale periodo “free-rent”);
  • specificando nel contratto elementi o fatti, diversi dal mutare del potere d’acquisto della moneta, che secondo il comune accordo delle parti possano influire sull’equilibrio economico del rapporto locativo; correlando agli stessi un’eventuale ri-determinazione del canone.

Riguardo i primi due casi sopra elencati, vediamo ora come fare a rendere gli intenti sufficientemente chiari. Solitamente si preferisce specificare nel contratto innanzitutto un importo “pieno” che corrisponde al reale valore dell’affitto convenuto tra le parti. Poi si dettagliano le differenziazioni al ribasso previste in uno o più periodi di avvio del rapporto. Il tutto affinché la variazione dei corrispettivi si configuri come una forma di riduzione iniziale rispetto a quanto pattuito, anziché un aumento canone locazione.

Ma come fare se l’interesse del locatore fosse invece proprio quello di applicare un aggiornamento periodico del canone pari al 100% dell’indice ISTAT? E’ prassi stipulare contratti con durata superiore ai 6 / 9 anni di legge, ed uscire così dall’ambito di applicazione del citato art. 32.


Fonti:

  • Legge 392/1978;
  • Legge 431/1998;
  • DL 133/2014;
  • Sentenze Corte di cassazione del 10 e 15 novembre 2016 n. 22909 e 23195.
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