Conformità catastale e urbanistica

Conformità catastale e urbanistica

Conformità catastale e urbanistica ed agibilità degli immobili. Analisi della normativa e chiarimenti e consigli per acquirenti e venditori.

Mi sono reso conto che a chi vende o acquista un immobile spesso non è chiaro quali siano i rispettivi obblighi in merito alle garanzie e dichiarazioni in materia di conformità catastale e urbanistica.

Mentre per la conformità catastale la questione è tutto sommato abbastanza chiara, in ambito urbanistico, la cui normativa negli anni è cambiata molto, vorrei sfatare alcune credenze comuni, derivanti dal fatto che oggi molto più che in passato l’attività edilizia è strettamente regolamentata.

URBANISTICA – Titolo abilitativo alla costruzione

Senza scomodare il patrimonio edilizio storico del nostro paese, vi faccio presente che anche fino a prima del 1967 (meno di 50 anni fa…) in alcuni casi era ancora possibile costruire legittimamente in assenza di titolo abilitativo! Ovviamente non dappertutto, ma i casi sono più frequenti di quanto si creda.

L’obbligo di richiedere apposita licenza a costruire al Comune è stato introdotto a livello nazionale dall’art. 31 della Legge 1150/1942 – la cosiddetta legge “fondamentale” dell’urbanistica in Italia – ma a quel tempo era limitato ai soli centri abitati e, nei Comuni in cui esisteva un piano regolatore, anche alle zone di espansione. Preciso che la formazione del piano regolatore non era a quel tempo obbligatoria per tutti i Comuni, ma solo per alcuni iscritti in appositi elenchi ministeriali. Perciò, salvo casi particolari di alcuni regolamenti edilizi che estendevano l’obbligo a tutto il territorio comunale, al di fuori dei centri abitati e delle zone di espansione eventualmente previste da un piano regolatore, si costruiva spesso senza licenza. Inoltre mi è capitato anche di imbattermi in edifici costruiti a quel tempo da un ente pubblico su suolo pubblico che, indipendentemente dalla presenza o meno di un piano regolatore, erano stati costruiti senza richiedere alcuna licenza (verosimilmente lo stato non la richiedeva a se stesso…) e quindi senza depositare alcun progetto in Comune.

A livello nazionale, l’obbligo di richiedere apposita licenza di costruire al sindaco è stato esteso a tutto il territorio comunale, indipendentemente dalla presenza o meno di un piano regolatore, solamente il 1° settembre 1967, con l’entrata in vigore della Legge 765/1967 – la cosiddetta legge “ponte” dell’urbanistica – che, con l’art. 10, ha modificato il succitato art. 31 della Legge 1150/1942.

Tornando quindi al tema della compravendita di un immobile, l’amministrazione pubblica, con il comma 2 dell’art. 40 della Legge 47/1985, ha introdotto l’obbligo per il venditore di dichiarare nell’atto notarile, pena la nullità dello stesso, gli “estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria” ovvero di allegare una copia della domanda di sanatoria per cui sia già stata pagata parte dell’oblazione. È però importante sottolineare che lo stesso comma di legge concede ai venditori la possibilità di esimersi dal dichiarare alla controparte gli estremi delle pratiche edilizie per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967. Questo per due motivi:

  1. Posto che, come sopra descritto, prima di quella data non sempre era obbligatoria una licenza per costruire, il venditore banalmente non può essere obbligato a dichiarare in atto qualcosa che potrebbe non esistere;
  2. La ricerca negli archivi comunali di documentazione (cartacea…) risalente a 50 anni fa o più è comunque senz’altro difficoltosa nonché spesso inconcludente.

La succitata semplificazione introdotta dal legislatore nazionale (che, in quanto tale, oltre che necessaria è indubbiamente benvenuta…una volta tanto, teniamocela stretta!), ovvero l’omissione di informazioni che potrebbero essere importanti nel caso in cui una licenza ante 1967 in effetti ci sia, in particolare se questa fosse difforme dallo stato di fatto dell’immobile compravenduto, potrebbe essere fonte di incomprensioni tra le parti coinvolte nell’atto e generare conteziosi. Immaginate ad esempio il caso della vendita di un locale sottotetto realizzato ante 1967, utilizzato ed accatastato come appartamento, ma per cui esiste una licenza di costruzione degli anni ‘50 – sconosciuta sia al venditore che all’acquirente – dove la destinazione d’uso riportata era “soffitta” e non è stata mai cambiata con idoneo successivo titolo abilitativo…magari l’acquirente a distanza di anni vuole ristrutturare ed il tecnico curatore della pratica in comune scopre la difformità…e iniziano i problemi!

Perciò a venditori ed acquirenti di immobili la cui costruzione o ristrutturazione risale a prima del 1° settembre 1967, nell’ambito di applicazione del principio di autonomia contrattuale sancito dall’art. 1322 del Codice Civile e nel rispetto dei principi di correttezza e buona fede previsti rispettivamente dagli artt. 1175 e 1375 dello stesso C.C., consiglio rispettivamente quanto di seguito:

  • al venditore di richiedere che nell’atto notarile si riporti una affermazione del tipo: <<le parti hanno convenuto che l’immobile verrà trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e parte acquirente dichiara di procedere all’acquisto come “visto e piaciuto”, di non avere eccezioni da sollevare e che di ciò è stato tenuto conto nella determinazione del prezzo>>;
  • all’acquirente di effettuare una richiesta di accesso ali atti depositati in Comune per scovare eventuali licenze sconosciute al venditore o che comunque non è tenuto a dichiarare alla stipula del rogito (fatelo per tempo…i comuni in genere hanno una modulistica preposta allo scopo in cui inserire indirizzo ed estremi catastali ma ci possono mettere diversi giorni a restituire anche i soli estremi degli atti, la cui ricerca in archivio potrebbe poi essere altrettanto lunga) e verificare che sugli elaborati di progetto eventualmente presenti in archivio comunale, conformazione e destinazione d’uso siano conformi allo stato di fatto dell’immobile; se non siete pratici, fatevi aiutare da un tecnico! In questo modo potrete consapevolmente decidere se procedere con l’acquisto o eventualmente trattare il prezzo.

Per quanto riguarda invece la vendita di un immobile che sia stato costruito (o comunque ristrutturato) dopo il 1° settembre 1967 in difetto degli obblighi di richiesta di licenza edilizia o sanatoria previsti dalla legge, ovvero che sia del tutto o in parte abusivo, il tema della relativa commerciabilità costituisce tuttora un dibattito aperto. Infatti i contenziosi sorti sul tema sono numerosi e la giurisprudenza, che non può far altro che valutare caso per caso l’applicazione e la “ratio” (cioè lo spirito, il fine) della legge, si è espressa in termini discordanti, soprattutto nei diversi gradi di giudizio. Comunque l’orientamento più recente della corte di cassazione (cfr. sentenze 17 ottobre 2013 n. 23591 e 5 dicembre 2014, n. 25811), che pure ha rimarcato la “non perfetta formulazione” del succitato secondo comma dell’art. 40 della L. 47/1985, parrebbe essere quello di individuare due principali scenari:

  1. non esiste agli atti alcuna licenza o concessione per la costruzione dell’immobile oggetto di compravendita o comunque la domanda di sanatoria eventualmente presentata si concludesse con un’ordinanza di demolizione dell’intero fabbricato perché non in regola con la normativa urbanistica;
  2. lo stato di fatto dell’immobile presenta solo delle parziali difformità dalle licenze o concessioni dichiarate nell’atto di compravendita (o comunque in successivo atto di integrazione come previsto dal comma terzo dello stesso succitato art. 40) o la domanda di concessione in sanatoria si concludesse con un accoglimento parziale ed un’ordinanza di messa in pristino delle parti del fabbricato difformi dalla normativa urbanistica, purché non sia impedito in assoluto il godimento dell’immobile ai fini per cui è utilizzato.

Nel primo caso, sia per una questione formale (mancanza della dichiarazione degli estremi delle pratiche edilizie), che sostanziale (irregolarità dell’intero immobile rispetto alla normativa urbanistica) l’atto di compravendita sarebbe nullo, ovvero l’immobile non può essere in alcun caso commercializzato.

Nel secondo caso l’atto non è nullo ma, se l’abuso non fosse reso noto dal venditore all’acquirente prima della vendita e quest’ultimo non rinunciasse espressamente a sollevare eccezioni, potrebbe insorgere una questione di inadempimento contrattuale da parte del venditore (per mala fede, scorrettezza o comunque omissione di informazioni).

URBANISTICA – Agibilità / Abitabilità

Per quanto riguarda invece il documento che oggigiorno viene definito “certificato di agibilità”, la storia dei relativi obblighi ed aggiornamenti normativi è distinta dalle questioni di richiesta del titolo abilitativo di cui ho parlato finora, ma indubbiamente corre parallela. A livello nazionale, il primo testo di legge che espressamente introduce l’obbligo di ottenere un’autorizzazione ad abitare un edificio è il R.D. 1265/1934, agli articoli 220 e 221; nello specifico era richiesta una preventiva autorizzazione del podestà (in seguito del sindaco…), “previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato” da cui “risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”. Perciò, ricollegandomi al tema della richiesta di licenza a costruire che sopra esponevo, evidenzio che tale autorizzazione era appunto necessaria / collegata ai soli progetti approvati…quindi…se ante 1° settembre 1967 non veniva depositato alcun progetto in Comune perché non era richiesta alcuna licenza edilizia, non deve sorprendere se negli archivi comunali non si trovasse nulla agli atti.

Soltanto sessanta anni dopo, con l’art. 4 del D.P.R. 425/1994, l’autorizzazione ad abitare un edificio assume valenza di “certificato di abitabilità”, ovvero un documento che il sindaco rilascia al proprietario alla conclusione dei lavori, previa presentazione in Comune di alcuni allegati tecnici obbligatori (collaudo, accatastamento, ecc…).

Arrivando infine ai giorni nostri, il D.P.R. 425/1994 è stato abrogato dal D.P.R. 380/2001 (testo unico in materia edilizia) che, all’art. 24, ha ridefinito il documento già introdotto dal succitato art. 4 come “certificato di agibilità”, ponendo fine alla confusione tra abitabilità (spesso equivocamente intesa per le sole unità ad uso residenziale…) ed agibilità in genere di tutte le unità immobiliari (indipendentemente dalla loro destinazione d’uso).

Ma, tornando al tema centrale di questo articolo, direi che le domande a cui è opportuno rispondere sono due:

  1. un immobile può essere venduto in assenza dell’agibilità? La risposta è: sì. Perché non esiste alcun testo di legge che lo vieti espressamente o che consideri un atto nullo nell’eventualità in cui l’agibilità mancasse anche se fosse stata richiesta al tempo della conclusione dei lavori. In tal caso è però bene che il venditore, nel rispetto dei già citati principi di correttezza e buona fede, informi l’acquirente dell’eventuale mancanza del certificato e l’acquirente rinunci alla sussistenza dello stesso, tenendone conto nella determinazione del prezzo. Qualora tra le parti non esistesse alcun accordo in tal senso, sulla base della giurisprudenza esistente in materia, parrebbe che l’organo di giudizio chiamato a dirimere un contezioso, tratti in modo differente l’eventualità in cui il mancato rilascio dell’agibilità costituisca un impedimento assoluto all’utilizzo dell’immobile o l’acquirente possa comunque godere del bene acquistato sia pure con le difficoltà ed i disagi del caso; ma preciso che ciascun contenzioso verrà valutato dai giudici singolarmente, caso per caso.
  2. il venditore è obbligato a consegnare copia dell’agibilità all’acquirente? La risposta è: se il documento esiste, sì. Perché ai sensi dell’art. 1477 del Codice Civile “il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”. Però – ma questo è un mio personale parere – per i fabbricati costruiti prima del 1994, quando l’abitabilità non costituiva un certificato, ma era una sola autorizzazione facente parte dell’iter di approvazione di un progetto, non credo che sia necessario per il venditore andare in archivio comunale a recuperarne copia per consegnarla all’acquirente (in ogni caso quest’ultimo, che tra l’altro deve essere informato degli estremi delle pratiche post 1967, può andare a recuperarsela da solo).

**AGGIORNAMENTO: Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016, in virtù della lettera i) del comma 1 dell’art. 3, i comuni italiani non rilasceranno più alcun certificato di agibilità degli edifici, perché la procedura di formazione di detto documento è stata soppiantata dalla nuova segnalazione certificata di agibilità. In questo mio articolo maggiori dettagli.**

CATASTO – Conformità catastale

Sarò breve, anche perché una regolamentazione chiara sul tema della conformità catastale è stata introdotta di recente con il D.L. 78/2010 che, al comma 14 dell’art. 19, ha modificato l’art. 29 della Legge 52/1985 prescrivendo che gli atti notarili di compravendita di fabbricati esistenti, pena la nullità degli stessi (!), devono contenere:

  1. identificazione catastale (particelle, subalterni, Comune, …);
  2. riferimento delle planimetrie depositate in catasto (protocollo e data);
  3. dichiarazione degli intestatari (il venditore) della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (ovvero l’effettiva dichiarazione di conformità catastale).

In estrema sintesi traduco e concludo che oggigiorno, pena la nullità dell’atto di compravendita, le planimetrie depositate al catasto devono essere conformi nelle misure e nelle destinazioni d’uso allo stato di fatto degli immobili e tale conformità catastale deve essere imprescindibilmente garantita dal venditore.

Fonti:

  • Legge 1150/1942
  • Legge 765/1967
  • Legge 47/1985
  • artt. 1175, 1322, 1375, 1477 C.C.
  • sentenze Corte di Cass. 17.10.203 n. 23591 e 5.12.2014 n. 25811
  • R.D. 1265/1934
  • D.P.R. 425/1994
  • D.P.R. 380/2001
  • D.L. 78/2010

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