Diritti affittuario

Diritti affittuario

Analisi dei diritti affittuario nell’ambito delle locazioni di immobili abitativi, previsti dalla Legge 392/1978, negli articoli tuttora rimasti in vigore.

A voler essere precisi, più che di diritti affittuario, dovrei dire che in questo articolo mi occuperò dei diritti dei locatari, ovvero degli inquilini, perché tratterò nello specifico il tema delle locazioni di unità abitative, anziché gli affitti di locali commerciali (infatti, anche se comunemente si parla di affitto appartamenti, in realtà tecnicamente, onde non equivocare alcuni passaggi della normativa vigente, sarebbe più corretto parlare di locazione, essendo l’affitto un tipo particolare di locazione che ha per oggetto soli immobili produttivi – cfr. art. 1615 del codice civile).

Tempo fa, in altri articoli, ho già avuto modo di segnalare che l’originaria “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, la Legge 392/1978, è stata in gran parte abrogata e sostituita, per quanto riguarda i soli immobili adibiti ad uso abitativo, dalla più recente Legge 431/1998 (cfr. art. 14, comma 4). Evidenzio che ho detto “in gran parte”…infatti molti importanti articoli della legge del 1978 sono ancora rimasti in vigore anche per le locazioni abitative.

Nello specifico alcuni tra gli articoli della Legge 392/1978 che sono tuttora rimasti in vigore, trattano argomenti inerenti il tema di questo articolo, ovvero i diritti affittuario. Vediamo di analizzarli di seguito puntualmente.

Art. 2 – disciplina della sublocazione

La legge vieta al conduttore (cioè all’affittuario) di sublocare totalmente l’immobile e di cedere ad altri il contratto, senza il consenso del locatore (cioè, semplificando, del proprietario di casa). Però gli consente, salvo patto contrario (cioè quanto eventualmente espressamente previsto per iscritto tra le parti nel contratto di locazione) di sublocare parzialmente l’immobile. Sublocare parzialmente significa che l’affittuario può a sua volta ri-affittare ad esempio una stanza. L’affittuario è però obbligato a comunicare al locatore, con lettera raccomandata, le generalità del subconduttore, la durata del contratto di sublocazione ed i vani sublocati. In ogni caso, la durata della sublocazione non può eccedere il periodo residuo del contratto di locazione principale ed alla sublocazione si applicano tutte le disposizioni di legge previste per la locazione, ivi compreso perciò l’obbligo di stipulare il contratto in forma scritta (cfr. art. 1, comma 4 della Legge 431/1998).

Attenzione però che quanto esposto nel capoverso precedente si applica ai soli contratti stipulati nell’ambito della libera contrattazione tra le parti (tipicamente i noti “4+4 anni”). Infatti nel caso delle locazioni agevolate ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della succitata Legge 431/1998, nonché transitorie e per studenti universitari ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge, la sublocazione invece non è in genere permessa.  Più precisamente, i tipi di contratto approvati dal D.M. 30/12/2002, contengono specifiche clausole secondo cui rispettivamente:

  • per le locazioni agevolate, altresì dette convenzionate, (allegato A): “Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione, sia totale sia parziale”.
  • per le locazioni transitorie e studenti universitari (allegato C ed allegato E): “Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto”.

Art. 9 – oneri accessori

All’art. 9, più che di diritti affittuario, si parla di un dovere importante dei conduttori: quello di pagare le spese accessorie, ovvero, comunemente, le spese condominiali. Nel dettaglio si prescrive che:

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché’ alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Nel comma 3 dello stesso articolo si trova però un diritto importante tra i diritti affittuario: il diritto ad ottenere la distinta delle spese accessorie, con l’indicazione dei criteri di riparto (voci di spesa, millesimi, ecc…), nonché di prendere in visione i relativi documenti giustificativi (fatture, ricevute, ecc…), in mancanza di cui, il conduttore può rifiutarsi di pagare.

Inoltre la corte di cassazione, con sentenza nr. 12718 del 16/12/1997, posta la necessità di specificare le spese come riportato nel paragrafo precedente, ha espressamente escluso che le spese accessorie possano essere determinate forfettariamente dal locatore. Nello specifico la corte ha sancito che è nulla la clausola contrattuale che obbliga l’inquilino a pagare gli oneri accessori che sono stati forfettariamente determinati.

Un ulteriore importante chiarimento in merito ai diritti affittuario lo ha dato sempre la corte di cassazione, con sentenza nr. 6088 del 11/11/1988, secondo cui, salvo patto contrario, sono a carico del locatore le spese di amministrazione e di assicurazione del condominio.

E’ altresì consuetudine che nei contratti di locazione liberamente convenuti tra le parti, ai fini di dettagliare meglio il riparto delle spese accessorie tra proprietari ed inquilini, si citi espressamente la Tabella concordata tra Confedilizia e Sunia – Sicet – Uniat registrata a roma il 30 aprile 2014. Trattasi di un accordo concluso tra enti di rappresentanza di ambo le parti coinvolte e ne consiglio la lettura; aggiungo che questo è senz’altro il documento più comunemente citato nei contratti…ma ve ne sono comunque molti altri, rintracciabili anche sui siti internet delle varie sigle sindacali e associazioni di categoria.

Infine, per quanto riguarda la specifica disciplina delle locazioni agevolate, nonché transitorie e per studenti universitari, l’art. 4 del già citato D.M. 30/12/2002 prescrive che per i contratti di tali locazioni deve essere adottata la tabella di cui all’allegato G allo stesso D.M..

Art. 10 – partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini

Ecco uno tra i diritti affittuario poco conosciuto e soprattutto ancor meno esercitato. Il diritto a:

  • partecipare e votare, al posto del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Cioè concernenti ad esempio preventivi e consuntivi di spesa, acquisto gas, gasolio o altro combustibile, manutenzione degli impianti e relativi appalti.
  • Intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni, quali ad esempio illuminazione, pulizie, portineria, ecc…

L’obbligo di informare il conduttore dell’avviso di convocazione all’assemblea, come chiarito dalla corte di cassazione con sentenza nr. 4802 del 22/04/1992, spetta nel caso al locatore, non all’amministratore di condominio. Quest’ultimo infatti è obbligato nei confronti dei soli condòmini (semplificando: i proprietari di casa) e non è tenuto ad entrare nel merito delle locazioni esistenti nel condominio.

È comunque bene sottolineare che l’inosservanza dell’obbligo previsto da questo articolo di legge, non comporta, di fatto, alcuna conseguenza di rilevo, ovvero non può essere motivo di risoluzione del contratto di locazione. Inoltre il conduttore, posto il rispetto di quanto previsto dal succitato art. 9, è comunque tenuto a pagare le spese per un servizio condominiale che usufruisce, anche se non fosse stato convocato all’assemblea come sopra esposto. Forse anche per questo motivo tale diritto risulta essere poco esercitato.

Art. 11 – deposito cauzionale

Questo breve ma fondamentale articolo, composto da un unico comma, prescrive in realtà due cose distinte e molto importanti:

  • Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone; direi che non serve aggiungere alcuna ulteriore spiegazione;
  • Il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno; questo secondo periodo del comma di legge necessita invece di un ulteriore approfondimento, che andrò di seguito ad esporre.

Innanzitutto vediamo di chiarire cosa sono gli interessi legali ed a quanto ammontano. Il saggio degli interessi legali è determinato dall’art. 1284 del Codice Civile; in base a detto articolo, il Ministero del tesoro (quello dell’economia e delle finanze) entro e non oltre il 15 dicembre dell’anno precedente a quello cui il saggio si riferisce, può modificarne annualmente la misura, sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato […] e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell’anno. Da qualche tempo il Ministero aggiorna il saggio di interesse tutti gli anni e, da ultimo con D.M. 11/12/2015, per il 2016 (e oltre, fino a nuova determinazione), ha fissato detto saggio al 0,2 %. Si pensi che nei primi anni ’90 il saggio ammontava al 10 %…le cose sono oggi assai cambiate!

Al di là dell’entità del saggio e conseguenti importi, oggi tutto sommato risibili, è però bene sottolineare, come ha già fatto a più riprese la corte di cassazione con sentenze con starò qui ad elencare, che gli interessi legali debbono essere appunto corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno e senza necessità di una richiesta da parte del conduttore. Se poi il locatore non provvede ad alcuna corresponsione annuale, il conduttore avrà comunque diritto all’ammontare totale degli interessi legali maturati al momento della riconsegna dell’immobile o comunque della restituzione del deposito cauzionale.

Inoltre la stessa corte di cassazione, con sentenza nr. 12117 del 19/08/2003, ha sancito che l’obbligo previsto da  questo periodo del comma di legge è inderogabile e sono nulle le clausole contrattuali che lo contraddicono. La motivazione di questa decisione risiede nella necessità di impedire che al locatore vengano attribuite somme che possano di fatto costituire un incremento del canone di locazione stabilito nel contratto; questo stesso concetto si trova peraltro anche all’art. 13 della Legge 431/1998.

In Conclusione vorrei porre l’accento su di un altro comma del già citato art. 14 della Legge 431/1998, il terzo, con cui è stato abrogato anche l’art. 11 del D.L. 333/1992, che prevedeva la possibilità, entro determinate condizioni, di stipulare accordi in deroga alla Legge 392/1978. Ciò significa che per i contratti stipulati o rinnovati dopo l’entrata in vigore della citata 431 (cioè dopo la fine del 1998) non è possibile derogare ai diritti affittuario, previsti della Legge 392/1978, trattati nel presente articolo.

Fonti:

  • artt. 1284, 1615 Codice Civile;
  • Legge 392/1978;
  • Legge 431/1998;
  • D.M. 30/12/2002;
  • Sentenza corte di cassazione nr. 12718 del 16/12/1997;
  • Sentenza corte di cassazione nr. 6088 del 11/11/1988;
  • Tabella Confedilizia e Sunia – Sicet – Uniat del 30/04/2014;
  • D.M. 11/12/2015;
  • Sentenza corte di cassazione nr. 12117 del 19/08/2003.
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