Durata incarico amministratore condominio

Durata incarico amministratore condominio

La durata incarico amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1129 comma 10 del codice civile, è pari ad un anno.

Però, lo stesso art. 1129, così come modificato dalla più recente riforma del condominio (Legge 220/2012), prevede anche che l’incarico “si intende rinnovato per eguale durata”. Che cosa significa?

È lecito sostenere che le intenzioni del legislatore fossero quelle di consentire, allo scadere del primo anno di mandato, salvo diversa volontà dei condòmini, che la durata incarico amministratore sia prorogata tacitamente di un altro anno ancora.

Perciò è altrettanto lecito affermare che l’amministratore non sia obbligato ad inserire nell’ordine del giorno dell’assemblea successiva alla scadenza del primo anno di incarico un punto relativo al rinnovo della propria nomina.

Viceversa, se allo scadere del primo anno i condòmini intendessero non rinnovare la durata incarico amministratore, questi dovrebbero necessariamente richiedere che tale punto sia inserito nell’ordine del giorno dell’assemblea. Attenzione però al fatto che l’amministratore potrebbe non accogliere detta richiesta se avanzata solamente da un singolo condòmino. Infatti, nel caso l’amministratore fosse adempiente ai propri obblighi e attribuzioni, nessun articolo di legge lo obbliga ad inserire una richiesta di questo tipo nell’ordine del giorno di un’assemblea. In tal senso si è pronunciata anche la Cassazione con sentenza 26336/2008. Di certo però non potrà esimersi quando la richiesta fosse avanzata, ai sensi dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del cod. civ., da “almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio”; perché in tal caso sarebbe addirittura obbligato a convocare un’assemblea straordinaria.

art1129comma10Per la verità vi è un’altra corrente di pensiero secondo cui, quanto esposto nei capoversi precedenti, sia formalmente in contrasto con altre, più datate, prescrizioni del codice civile. In particolare con il fatto che ai sensi dell’art. 66, primo comma, delle disposizioni di attuazione del cod. civ., l’assemblea deve essere convocata “annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice”, tra cui figura anche la conferma dell’amministratore. Ma questa puntigliosa interpretazione svuoterebbe di significato il concetto di rinnovo recentemente introdotto dal legislatore; si può perciò ritenere un eccessivo formalismo, frutto di un refuso. Infatti ad esempio anche il Tribunale di Milano con sentenza del 1 ottobre 2015 e quello di Roma con sentenza del 10 marzo 2016 ed anche altri si sono espressi in favore della tacita proroga della durata incarico amministratore per un altro anno.

Vi sarebbe anche chi sostiene una terza diversa tesi secondo cui la proroga possa avvenire ripetutamente, allo scadere di ogni anno. Ma questa strada è poco seguita anche dagli stessi amministratori di condominio perché essi stessi correrebbero il concreto rischio di esercitare poteri senza mandato. Tra l’altro anche gli stessi succitati tribunali si sono espressi nel senso in cui il rinnovo operi una sola volta. Certo, ad oggi, non vi sono sentenze della Cassazione al riguardo ed in futuro non si esclude che possano essere smentite le interpretazioni emerse nei primi gradi di giudizio.

In ogni caso , in occasione della nomina o rinnovo, anche se tacito, l’amministratore è comunque tenuto a comunicare i dati di cui ai commi 2 e 14 dell’art. 1129 cod. civ.: dati anagrafici e professionali, compenso, ecc… Perciò anche in caso di rinnovo tacito, ovvero senza voto assembleare, i condòmini devono essere / vengono opportunamente informati.

Inoltre è bene ricordare che il comma 11 dello stesso art. 1129, precisa che “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”. Non occorre cioè attendere per forza la naturale scadenza del mandato: 1 anno + eventualmente 1 altro anno ancora. Ai sensi dell’art. 1136 del cod.civ. la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore consiste nella “maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.

Revoca e nomina amministratore devono però comunque essere necessariamente inserite all’ordine del giorno dell’assemblea, ordinaria o straordinaria che sia, ed è altrettanto chiaro che se l’amministratore fosse revocato senza giusta causa, gli spetterà comunque il compenso per l’intera annualità + eventuale risarcimento danni (cfr. art. 1725 cod. civ.).

Un consiglio per i proprietari di beni immobili in condominio: all’atto di costituzione o modifica del regolamento, inserite a vostra tutela uno specifico articolo in cui siano prescritte modalità di revoca e nomina dell’amministratore meno stringenti rispetto alle indicazioni del cod. civ., come ad esempio la necessità della sola maggioranza semplice degli intervenuti in assemblea, senza limiti di millesimi. Specialmente in condomini di grandi dimensioni le assemblee faticano ad ottenere le maggioranze previste dal cod. civ. ed il cambio amministratore, anche dopo la naturale scadenza del mandato potrebbe essere cosa assai difficile.

L’ultimo capoverso introduce un altro tema fondamentale nella durata incarico amministratore: la cosiddetta “prorogatio imperii”. Di che cosa si tratta?

prorogatio-imperiiIl termine in se deriva da una prassi in uso nel senato dell’antica Roma, ma calato nel contesto del diritto di condominio indica la condizione in cui un amministratore la cui nomina non è più stata rinnovata, nell’interesse del condominio, continua ad esercitare il proprio ruolo in attesa del passaggio di consegne, ovvero della nomina di un nuovo amministratore.

Se, come sopra esposto, la nomina di un nuovo amministratore non dovesse mai perfezionarsi a causa del mancato raggiungimento in assemblea della maggioranza prevista da cod. civ., può accadere che detta “prorogatio” continui senza termine. Onde evitare questa stagnazione il legislatore, con la L220/2012, ha introdotto con l’ottavo comma dell’art. 1129 dei limiti secondo cui “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto […] ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”. Questa previsione è di stimolo a risolvere la questione sia per i condòmini che per l’amministratore perché:

  • i condòmini si troverebbero ad avere una gestione limitata alle sole attività urgenti;
  • l’amministratore sarebbe costretto a fornire comunque un servizio senza compenso!

Se poi in assemblea non si dovesse proprio riuscire a raggiungere la maggioranza qualificata, il comma 1 dello stesso art. 1129 prevede che anche un solo condòmino o l’amministratore dimissionario possano ricorrere all’autorità giudiziaria perché questa nomini di ufficio un nuovo amministratore.

Nella prassi accade però che le assemblee di condominio rinnovino di anno in anno la durata incarico amministratore anche senza la maggioranza prevista dal codice civile. Infatti se entro 30 giorni nessun condomino assente, dissenziente o astenuto richiede, ai sensi del comma 2 dell’art. 1137 del cod. civ., all’autorità giudiziaria l’annullamento della delibera così viziata, questa è ritenuta valida e l’amministratore continua ad agire con pieni poteri – percependo compenso – in virtù del mandato conferitogli dalla stessa delibera.

Fonti:

  • Cod. Civ. artt. 1129, 1135, 1136, 1137, 1725.
  • Disp. Att. Cod. Civ. art. 66
  • Legge 220/2012
  • Sentenza Cassazione 26336/2008

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