ICI , IMU , TASI , IMIS, IMI…e poi ?! (il destino degli immobili diversi dall’abitazione principale)

ICI , IMU , TASI , IMIS, IMI…e poi ?! (il destino degli immobili diversi dall’abitazione principale)

Come primo articolo…permettetemi uno sfogo!

A gennaio 2012 quando per la prima volta lessi l’art. 13 del D.L. 201/2011 (il famigerato decreto “salva Italia” del governo Monti), dopo un paio di conteggi di prova su alcune unità che gestivo mi resi subito conto della portata che avrebbe avuto sull’intero settore immobiliare l’istituzione dell’imposta municipale propria, passata alla storia con il famigerato acronimo IMU. Ricordo che al tempo i non addetti al settore ancora non avevano capito cosa gli sarebbe aspettato a giugno e poi a dicembre e negli anni a seguire – come avrebbero mai potuto? Le leggi in Italia sembrano essere fatte apposta per non essere immediatamente comprese. Amici e parenti liquidavano le mie preoccupazioni dicendo che si trattava senz’altro dell’ennesimo “balzello” nella giungla tributaria italiana e che in fin dei conti si sarebbe trattato del solito piccolo aumento in percentuale delle aliquote già esistenti…ma io come tanti miei colleghi purtroppo già sapevo che si stavano sbagliando.

Ora che siamo al 4° anno di applicazione dell’imposta, nel frattempo all’IMU nel 2014 si è aggiunta la TASI (per mascherare un ulteriore aumento delle aliquote e, peggio ancora, moltiplicare le relative casistiche di applicazione) e nella mia provincia di residenza (Trento) entrambe dette imposte nel 2015 sono state sostituite dall’IMIS, un tributo introdotto da una provincia autonoma che anticipa quella che dovrebbe essere in futuro la LOCAL TAX su tutto il territorio Italiano (ed infelice acronimo di “imposta immobiliare semplice”).

Credo sia oggi giunto il tempo di proporre un esempio reale di calcolo delle imposte sugli immobili dal 2011 ad oggi di un unità commerciale ad uso ufficio di ca. 140 mq lordi, che ritengo essere un caso di studio emblematico:

  • cat. A/10
  • rendita = 4.028,36 €
  • Comune di Cavalese (TN)

2011 (ICI)
Rivalutazione rendita = 5%
Moltiplicatore = 50
Aliquota ICI = 0,5 % (ex D.C.C. 66 dd. 20/12/2007)
Totale ICI = 4.028,36 x 1,05 x 50 x 0,005 = 1.057 €/anno

2012 e 2013 (IMU)
Rivalutazione rendita = 5%
Moltiplicatore = 80
Aliquota IMU = 0,76 % (ex D.C.C. 10 dd. 29/03/2012)
Totale IMU = 4.028,36 x 1,05 x 80 x 0,0076 = 2.572 €/anno (+ 143,3 % rispetto al 2011)

2014 (IUC = IMU + TASI)
Rivalutazione rendita = 5%
Moltiplicatore = 80
Aliquota IMU = 0,76 % (ex D.C.C. 10 dd. 23/04/2014)
Aliquota TASI = 0,15 % (ex D.C.C. 10 dd. 23/04/2014)
Totale IMU + TASI = 4.028,36 x 1,05 x 80 x (0,0076 + 0,0015) = 3.079 €/anno (+ 191,3 % rispetto al 2011)

2015 (IMIS)
Rivalutazione rendita = 0%
Moltiplicatore = 84
Aliquota IMIS = 0,91 % (ex D.C.C. 6 dd. 24/04/2015)
Totale IMIS = 4.028,36 x 84 x 0,0091 = 3.079 €/anno (la speranza che “semplificazione” significasse anche riduzione è stata vana…)

Posto che ritengo già di per se agghiacciante che in tre anni, dal 2011 al 2014, l’imposta sull’immobile di cui sopra (chiamatela poi come volete…IMU, IUC, IMIS…) sia quasi triplicata (!!!), credo sia ancora più significativo analizzare tale dato nel contesto dello sviluppo (o meglio…inviluppo) economico di quest’ultimo lustro. Di certo i prezzi unitari sia di vendita che di locazione, in particolare degli immobili ad uso commerciale, non sono aumentati dal 2011 ad oggi…anzi sono senz’altro diminuiti, con buona pace del pur condivisibile concetto di tassazione della plusvalenza sull’incremento dei valori degli immobili e quindi del patrimonio delle persone.

Prendiamo ad esempio l’ufficio di cui sopra:

  • se si è bravi ed anche fortunati, lo si affitta a ca. 8 €/mq al mese;
  • che moltiplicati per i 140 mq lordi di superficie e per 12 mesi ammontano a 13.440,00 € all’anno;

Ciò significa che il proprietario, per non intaccare i propri risparmi, deve destinare il 23% (quasi un quarto!!) del potenziale introito lordo per pagare le tasse sul possesso dell’immobili!! Se poi si considera che, come è noto a tutti gli operatori del settore, circa metà degli introiti lordi se ne vanno in tasse sui redditi, spese di amministrazione, bolli, registri, commercialista, spese condominiali non imputabili all’inquilino ed altri contrattempi ordinari, al proprietario resta in tasca un solo quarto del canone lordo, con cui far fronte agli imprevisti legati ad esempio ad eventuali insoluti dei conduttori ed alle manutenzioni straordinarie del fabbricato. Mi direte…e il guadagno? Appunto!…rispondo io.

Risultato: è noto a tutti che negli ultimi 5 anni l’intera filiera del settore immobiliare è paralizzata da una congiunta perdita di fiducia degli investitori e reale mancanza di fondi.

Occorre inoltre precisare che l’odierna imposta sugli immobili grava sul patrimonio, cioè non è progressiva e si paga indipendentemente dal fatto che siano utilizzati e cioè che producano realmente un reddito. Perciò, nel caso in cui un immobile resti vuoto o comunque l’affittuario non paghi il dovuto (fenomeno che negli ultimi anni di crisi si è diffuso ed aggravato), lo scenario non solo non è sostenibile, ma catastrofico!

Infine ci tengo a sottolineare che la linea tracciata dal nostro governo nazionale per la prossima riforma dell’imposizione sugli immobili, incentrata (di nuovo…) sulla sola abolizione delle imposte sulla prima casa, mi preoccupa perché (al solito…) per far quadrare i bilanci temo che nonostante le promesse verranno senz’altro aumentate le aliquote sulle unità a destinazione diversa dall’abitazione principale. Capisco – senza nascondere una vena polemica – che ci sono più elettori che possiedono (solo) una prima casa rispetto a quanti possiedono anche un’unità commerciale…ma alla gente per vivere non basta un tetto sotto cui dormire…deve anche poter lavorare! E, fino a prova contraria, non mi risulta che la maggior parte delle persone lavorino in casa…

Ritengo che un primo passo concreto da attuare con una riforma degna di questo nome potrebbe essere quantomeno la possibilità di detrarre il costo delle imposte comunali sugli immobili a destinazione commerciale dal reddito imponibile dei proprietari, così le amministrazioni pubbliche potranno comunque mettere a bilancio degli introiti prefissati e chi lavora e produce un utile, innanzitutto sarà maggiormente stimolato a farlo e potrà indirettamente recuperare parte del costo. Altrimenti non si farà altro che continuare ad erodere il tanto sbandierato risparmio degli italiani…che prima o poi finirà.

Fonti:
• D.L. 201/2011
• Legge 147/2013
• L.P. TN 14/2014
• D.C.C. Cavalese nn. 66 dd. 20/12/2007, 10 dd. 29/03/2012, 10 dd. 23/04/2014, 6 dd. 24/04/2015

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