Imposte di registro e bollo nei contratti di locazione

A meno che il proprietario di un immobile locato ad uso abitativo decida di optare per il cosiddetto regime sostitutivo della “cedolare secca” ex D.Lgs 23/2011 – che vedrò in futuro di trattare con un articolo dedicato – i soggetti obbligati alla registrazione di un contratto di locazione, devono provvedere al pagamento di specifiche imposte di registro e bollo (che si sommano alle imposte sui redditi e relative addizionali…).

Partiamo dalle imposte di registro.

Quanto si paga?

Ai sensi dell’art. 5 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986, in percentuale sull’importo del canone di locazione, a seconda del tipo di immobile locato, si paga quanto di seguito:

  1. immobili strumentali, anche se soggetti ad IVA: 1%;
  2. fondi rustici: 0,5%;
  3. tutti gli altri casi (tipicamente gli abitativi che non sono strumentali): 2%.

Esiste per la verità un ulteriore 4° caso – che nella mia esperienza è però assai meno diffuso – per cui l’imposta di registro non è dovuta in percentuale sul canone , bensì nella sola misura fissa di 67 €, che riguarda gli immobili abitativi per cui il locatore può e sceglie di optare per l’imponibilità IVA del canone (per maggiori dettagli rimando alla Circolare dell’Agenzia delle Entrate nr. 22/E dd. 28 giugno 2013).

Una precisazione in merito al concetto di “immobile strumentale”: ai sensi dell’art. 43, comma 2 del D.P.R. 917/1986 “si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore”. Perciò anche se un immobile fosse strumentale per natura, cioè appartenente alle categorie catastali B, C, D, E ed A/10 (cfr. risoluzione della Direzione Generale Catasto n. 3/330 del 1989), ma fosse posseduto da un privato cittadino, cioè non da un soggetto passivo Iva che pertanto non utilizza l’immobile nell’esercizio di un’attività commerciale, artigianale o professionale, allora il relativo contratto di locazione rientra nella casistica nr. 3, con aliquota dell’imposta di registro pari al 2%.

Inoltre è fondamentale sapere che l’imposta può essere calcolata in percentuale sull’importo del canone di locazione annuo e conseguentemente dovrà essere assolta annualmente (ricalcolando e versando la stessa di anno in anno, tenendo conto degli eventuali aggiornamenti ISTAT ed adeguamenti nel frattempo intervenuti) oppure può essere calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto e versata in un’unica soluzione all’atto della prima registrazione al netto di uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. In genere, nonostante la scocciatura di provvedere ogni anno al pagamento dell’imposta, conviene optare per il pagamento annuale; a mia esperienza il versamento in un’unica soluzione accade quando i contratti sono redatti o autenticati da un notaio, in quanto in tal caso è quest’ultimo il soggetto obbligato al versamento dell’imposta.

ESEMPIO; contratto di locazione di un appartamento a 700 €/mese di durata pari a 4 anni:

  1. versamento annuale = 700 €/mese x 12 mesi x 2% = 168 €
  2. versamento unico = 700 €/mese x 48 mesi x 2% – 0,5%* / 2 x 4 = 672 € – 6,72 € = 665,28 €

* dal 1.1.2015, ai sensi del D.M. 11/12/2015 il tasso di interesse legale è il 0,5%.

Occorre però tenere conto del fatto che esiste un importo minimo fisso dell’imposta di registro pari ad € 67 che deve comunque essere versato nelle operazioni di primo registro, cessione, risoluzione anticipata o proroga, anche qualora dai conteggi di cui sopra risultasse un importo inferiore. Solo nel caso di versamento dell’imposta per annualità successive alla prima l’importo può anche essere inferiore a 67 €.

ESEMPIO; versamento annuale delle imposte di registro di un contratto di locazione di un appartamento a 250 €/mese:

  • primo anno = 67 €;
  • annualità successive alla prima = 250 €/mese x 12 mesi x 2% = 60 €

Infine un cenno anche ai contratti di comodato, per cui occorre invece pagare un’unica imposta fissa pari ad € 200 all’atto della registrazione. Un appunto: nei contratti di comodato sarebbe meglio evitare di specificare un termine se già si intende concederne il rinnovo, perché purtroppo ancora non è chiaro se per la relativa proroga sia necessario pagare comunque l’imposta fissa di 67 €. Ricordo comunque che ai sensi dell’art. 1810 del Codice Civile, se non è stato convenuto un termine, il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il comodante lo richiede; se proprio volete stare tranquilli che il comodante non si opponga alla richiesta di rilascio, convenite per iscritto nel contratto un congruo preavviso per detta richiesta.

Quando si paga?

Ai sensi del comma 1 dell’art. 17 del D.P.R. 131/1986 “L’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili […] nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è […] assolta entro trenta giorni”. Tradotto in pratica:

  • per la prima registrazione: entro 30 giorni dalla data di stipula o, se anteriore, di decorrenza della locazione;
  • per le annualità successive: entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità;
  • per cessioni, risoluzioni anticipate o proroghe: entro 30 giorni dal relativo evento.

Come si paga?

Se il contratto viene registrato in cartaceo presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, occorre procedere al pagamento mediante “Modello F24 Elementi Identificativi” (noto anche come mod. F24 Elide, di cui qui riporto le relative istruzioni per la compilazione) oppure richiedendo l’addebito del importo sul proprio conto corrente bancario o postale (previa presentazione di apposito modulo di richiesta).

Se il contratto viene registrato telematicamente attraverso i programmi disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzie delle Entrate (previa registrazione alla stessa), l’imposta dovrà essere versata necessariamente con addebito su conto corrente bancario o postale. Per sapere come procedere alla registrazione telematica di un contratto di locazione, consulta questa breve guida.

Chi paga?

Innanzitutto è bene precisare che ai sensi dell’art. 57, comma 1 del D.P.R. 131/1986 sono obbligati al pagamento dell’imposta di registro di un contratto di locazione entrambe le parti contraenti, solidalmente tra loro (oltre, come già sopra anticipato, i pubblici ufficiali che hanno eventualmente redatto, ricevuto o autenticato l’atto). A meno che una delle parti non sia lo Stato…perché in tal caso sarà obbligata solo l’altra parte (cfr. Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate nr. 159/E del 17 aprile 2008).

Inoltre, ai sensi del combinato degli artt. 8 e 41 della Legge 392/78 per tutti i contratti di locazione di immobili (sia che siano adibiti ad uso abitativo che ad uso diverso) “Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali”. Ovviamente, nell’ambito di un libero contratto di locazione, le parti possono accordarsi diversamente…ma se nulla è scritto, occorre rispettare tale previsione di legge.

Infine segnalo che è opportuno che nel contratto di locazione sia precisato chi, tra locatore e conduttore, sia il soggetto che operativamente si occupa di provvedere alle operazioni di registro e relativi pagamenti delle imposte, con conseguente richiesta di rimborso all’altra parte.

Vediamo ora di definire le imposte di bollo.

Quanto si paga?

Ai sensi dell’art. 42 della Tariffa Parte II allegata al D.P.R. 642/1972 per gli atti aventi per oggetto locazioni di immobili è dovuta l’imposta di bollo nella misura di una marca da bollo da 16€ per ogni foglio del contratto (cioè ogni 4 facciate – cfr. art. 5 dello stesso DPR – comunque ogni 100 righe, essendo ciascuna facciata di un foglio protocollo composta da 25 righe). Se poi al contratto cartaceo sono allegate delle planimetrie identificative dell’oggetto della locazione che si desiderano registrare unitamente al contratto (catastini o comunque qualsiasi disegno tecnico), per queste, ai sensi dell’art. 46 della stessa succitata Tariffa, è dovuta l’imposta nella misura di una marca da bollo da 1 € per ciascun disegno. Ovviamente, posto che occorre registrare come minimo due copie con firma in originale del contratto (una per l’ufficio e l’altra per il richiedente), detti importi devono essere moltiplicati x 2.

Quando si paga?

I bolli vanno pagati all’atto della prima registrazione del contratto, o comunque alla registrazione di qualsiasi ulteriore aggiornamento convenuto in seguito tra le parti.

Come si paga?

Se il contratto viene registrato in cartaceo occorrerà apporre le marche da bollo su ciascuna delle due copie del documento da presentare all’atto della registrazione. Oppure, analogamente a quanto già sopra descritto per il pagamento delle imposte di registro, è possibile richiedere l’addebito su conto corrente bancario o postale, che nel caso di registrazione telematica è peraltro l’unico modo in cui assolvere l’imposta.

Chi paga?

Anche in questo caso è opportuno richiamare il combinato degli artt. 8 e 41 della Legge 392/78, già sopra citato in merito al riparto di tutte le spese di registro – ovvero compresi anche i bolli – in parti uguali tra locatore e conduttore. È però prassi diffusa nei contratti di locazione che il locatore richieda (per iscritto) al conduttore il pagamento di tutte le imposte di bollo legate al contratto; prassi che si riallaccia anche a quanto previsto dall’art. 1199 del Codice Civile in merito all’obbligo da parte del conduttore di sostenere le spese per il rilascio delle quietanze del pagamento del canone a cui, se di importo superiore a 77,47 € e non soggette ad IVA, si applica un’imposta di bollo pari a 2 €.

Concludo con una nota a margine:

Sebbene le più recenti procedure di registrazione telematica, attraverso cui è possibile anche adempiere agli obblighi di comunicazione e pagamento successivi alla prima registrazione, siano migliorate molto rispetto al passato e pertanto tutti coloro i quali hanno un minimo di dimestichezza con l’utilizzo del computer possono evitare di perdere tempo per recarsi di persona all’ufficio dell’agenzia delle Entrate, resta a mio parere una vessazione l’obbligo del pagamento delle imposte qui descritte. Peraltro, come è noto, dal 2013 le imposte fisse di bollo sono aumentate rispettivamente da € 1,81 a € 2 e da € 14,62 a € 16 e dal 2014 l’imposta di registro fissa dei contratti di comodato è aumentata da € 168 a € 200! Già le imposte sui redditi + addizionali locali sono alte…in più balzelli come questi fanno schizzare la pressione fiscale reale a livelli insostenibili. Inoltre è altresì ormai noto che l’introduzione della “cedolare secca”, più che favorire la regolarizzazione del sommerso, ha agevolato solo coloro i quali già avevano un reddito alto (con aliquota irpef superiore al 23 %) che hanno potuto godere di un consistente sconto di imposta. Avrebbe invece avuto più senso togliere imposte di registro e bolli per tutti i contratti di locazione…così per l’appunto TUTTI ne avrebbero beneficiato in egual misura. Purtroppo lo Stato ha la cattiva abitudine (che si spera prima o poi finisca) di togliere da una parte per richiedere tutto con gli interessi da un’altra….

Fonti:

  • D.Lgs 23/2011;
  • D.P.R. 131/1986;
  • Circ. A.d.E. 22/E del 28/06/2013;
  • D.P.R. 917/1986;
  • Ris. Dir. Gen. Catasto 3/330 del 1989;
  • Art. 1810, 1199 C.C.;
  • Legge 392/1978;
  • D.P.R. 642/1972;
  • DM. 11/12/2015.
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24 commenti su “Imposte di registro e bollo nei contratti di locazione”

  1. Mi congratulo con il Sig Marco Facchinat per la chiarezza dell’esposizione. Condivido pienamente le amare considerazioni finali circa la tendenza dello Stato a prelevare denaro da chi ne ha meno ma costituisce numericamente la percentuale più alta di popolazione. Un nemico giurato degli evasori come il sottoscritto si sta convertendo di fronte alla pesantezza di certe gabelle al punto di meditare la pratica di ogni possibilità di evasione all’IVA ogni qual volta possibile. Una scelta dolorosa per un idealista della giustizia fiscale ma comprensibile di fronte alla feroce esosità dello Stato che non ha mai posto in atto validi strumenti contro l’evasione. Giorgio Pellegatti / Cittadella (PD)

  2. DEVO FARE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE PER UN APPARTAMENTO CON CEDOLARE SECCA ,E DEVO ALLEGARE UNA PROCURA NOTARILE , QUALE E’ L’IMPORTO DELLA MARCA DA BOLLO DA APPLICARE ALL’ALLEGATO ?

  3. Buongiorno devo registrare un contratto di locazione dove il conduttore è una SPA con codice fiscale diverso da partita iva nel modello Rli telematico quale dei due codici devo inserire?

  4. Le chiedo ancora un’informazione secondo lei un architetto iscritto all’albo può svolgere tra le sue attività anche quella di redigere e registrare contratti di locazione per i propri clienti? In caso affermativo per procedere alla registrazione telematica deve chiedere l’abilitazione a entratel anche se già iscritto a fisconline vero?

    • non vedo perché no, trattasi di un’attività di property management. Per l’abilitazione a entratel, che personalmente non uso, deve rivolgersi all’agenzia.

  5. Se andassi all’ ag.delle entrate munita solo del contratto da registrare e chiedessi addebito delle spese, incluse marche da bollo, su conto corrente, LA MARCA DA BOLLO AVREBBE UNA DATA SUCCESSIVA ALLA STIPULA DEL CONTRATTO? CIOE, PAGHEREI LA VOCE BOLLI CON MAGGIORAZIONE?

    • Mi scuso per il ritardo con cui rispondo (immagino ormai avrà già provveduto) ma non mi è mai capitato di registrare contratti cartacei senza avere già versato il registro e comprato le marche da bollo. Deve chiedere in agenzia. In alternativa, pro-futuro, le segnalo di provvedere a registrare telematicamente i contratti per addebitare le spese direttamente sul suo conto corrente, sicuramente senza maggiorazioni: http://fachinat.it/registrazione-telematica-contratti/

  6. Salve Dr. Fachinat
    le chiedo solo se per il rinnovo del contratto di locazione (registro annualità successive) va pagata l’imposta di bollo(1505) oltre quella di registro(1501).
    Grazie
    Sara

    • Gentile Sara,
      il bollo va pagato (per intero) alla sola prima registrazione di un contratto. Se opta per il pagamento annuale dell’imposta di registro, ogni anno anno dovrà appunto pagare solo quella. Le segnalo che se provvede a registrarsi a fisco online e gestire telematicamente gli adempimenti successivi ai contratti di locazione già registrati, il sistema calcolerà automaticamente le imposte ed il tutto le sarà addebitato sul suo conto corrente, senza bisogno di compilare modelli con codici tributo. Le segnalo al proposito questi altri miei articoli: http://fachinat.it/registrazione-fisconline/ ; http://fachinat.it/registrazione-telematica-contratti/

  7. Buongiorno. considerato che l’imposta di bollo deve essere assolta all’origine, in caso di registrazione cartacea del contratto di locazione il contrassegno non deve recare data successiva alla stipula del contratto. con la registrazione telematica che mi chiede il contestuale pagamento di imposta di registro e bollo, il pagamento di entrambe le imposte entro 30 giorni e non il giorno stesso della stipula, è sanzionabile per la parte del bollo?

    • Gentile Tiziana,
      se procede alla registrazione telematica il sistema preleverà dal cc indicato l’importo dell’imposta di registro e bollo nella misura determinata in sede di compilazione della pratica, ovviamente senza alcuna sanzione

  8. Buongiorno,
    recentemente ho ereditato insieme a mia sorella la casa dei miei genitori, che vorremmo dare in locazione. Essendo la prima volta per noi, Le chiedo conferma del fatto che se scegliamo la cedolare secca (21%) evitiamo di pagare sia l’imposta di registro che l’imposta di bollo, a metà con l’inquilino, mentre l’inquilino dovrebbe ugualmente pagare la sua metà.
    Grazie molte e complimenti per l’attività divulgativa!
    Elena

    • Gentile Elena,
      sì, se optate per la cedolare secca non dovrete pagare né bollo né imposta di registro. Ciò significa che all’atto di registrazione del contratto, che eseguirà solo una delle parti per entrambe, sia voi locatori che anche l’inquilino non dovrà pagare nulla.

  9. Buongiorno, ho sempre pagato la tassa di registro annuale per una locazione commerciale; alla scadenza del primo sesto anno non ho messo il codice relativo alla “proroga” ma quello delle annualità successive. Che devo fare? Grazie, Paolo Fiaschetti

    • Buongiorno Paolo,
      credo che sei fai un salto in Agenzia riescano a cambiarti il codice associato al pagamento. Se non ti costa troppo tempo, prova. Ma tutto sommato non mi sembra un errore così grave.

  10. Buongiorno, vorrei una conferma riguardo il pagamento delle annualità successive di un contratto di locazione commerciale. Spettano a me proprietaria o al conduttore?
    Il contratto mette l’imposta di bollo, le quietanze e l’imposta di registro tra gli oneri a carico del conduttore, mentre le spese x la registrazione del contratto a metà.
    Mi può aiutare? Grazie.

    • Buongiorno Tiziana,
      non mi è chiaro cosa avete previsto in contratto. Le “annualità successive” trattasi appunto di imposta di registro. Se nel contratto avete previsto che siano a carico interamente del conduttore (sia come importo che come onere) allora ci deve pensare lui. Attenzione però che ai sensi dell’art. 57, comma 1 del D.P.R. 131/1986, siete obbligati al pagamento dell’imposta di registro entrambi, solidalmente; perciò se il conduttore fosse inadempiente dovrai comunque provvedere tu.

  11. buongiorno devo registrare un contratto d’affitto presso l’agenzia delle entrate,e le chiedo i bolli che data devono avere?la data della stipula o della firma o della registrazione?
    la ringrazio anticipatamente

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