Imposte ipotecarie e catastali, registro compravendita immobili

Imposte ipotecarie e catastali, registro compravendita immobili

In caso di compravendita di immobili occorre pagare le imposte ipotecarie e catastali, nonché quella di registro.

Le normative che incidono sulla determinazione delle imposte ipotecarie e catastali e su quelle di registro, sono molteplici. Peraltro sono spesso oggetto di aggiornamenti e integrazioni. Inoltre il calcolo dipende da chi sono i soggetti coinvolti nella compravendita, dalla tipologia di immobile e da tanti altri fattori. Per questo motivo si raccomanda di richiedere un preventivo al proprio notaio di fiducia, che esaminerà ciascun caso nel dettaglio. Infatti il versamento definitivo verrà proprio effettuato dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Ciò detto, nel 2018 le imposte ipotecarie e catastali sono computate generalmente in misura fissa. L’imposta di registro invece si determina in proporzione al valore del bene compravenduto.

Se però il venditore non fosse un privato, vi sono casi in cui l’operazione potrebbe essere soggetta ad IVA. Oppure gli immobili oggetto di compravendita potrebbero essere strumentali. In tali casi l’imposta di registro si applica in misura fissa e per contro le imposte ipotecarie e catastali potrebbero anche essere calcolate in proporzione al valore del bene.

Ma vediamo innazitutto di analizzare il caso più frequente: quello della vendita di immobili abitativi non soggetta ad IVA, in cui l’imposta di registro viene appunto calcolata in modo proporzionale, e le imposte ipotecarie e catastali sono fisse.

Quali sono le aliquote dell’imposta di registro?

Con l’entrata in vigore nel 2014 delle disposizioni di cui al comma 1, dell’art. 10 del D. Lgs. 23/2011, per il calcolo dell’imposta di registro sono state introdotte due aliquote di base:

  1. 9% per la compravendita di beni immobili in genere;
  2. 2% per l’acquisto della prima casa*, ad eccezione di quelle “di lusso” di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

*Nota: Per una definizione di prima casa, si rimanda alla nota II-bis dell’art. 1 della tariffa parte prima allegata al D.P.R. 131/1986.

Al successivo comma 2, si precisa che l’imposta di registro non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro.

La succitata tariffa del D.P.R. 131/1986, dopo il 2014 è stata ulteriormente integrata, ed oggi prevede ulteriori due casi:

  1. il primo in verità non riguarda immobili residenziali, ma per completezza lo ricordiamo: 15% per la compravendita di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali. Caso introdotto dalla Legge 147/2013 art. 1 comma 609 e modificato dal comma 905 dell’art. 1 della Legge 208/2015.
  2. 1,5% per il leasing della prima casa, anziché l’acquisto. Caso introdotto dalla Legge 147/2013 art. 1 comma 83. Ai sensi del successivo comma 84 detta aliquota sarà prevista fino al 31 dicembre 2020.

Qual’è la base imponibile dell’imposta di registro?

Ai sensi del comma 1, lettera a) dell’art. 43 del D.P.R. 131/1986, la base imponibile dell’imposta di registro è costituita dal valore del bene alla data dell’atto. In pratica il corrispettivo concordato dalle parti per la compravendita dell’immobile. Attenzione però che detto corrispettivo sia conforme al valore venale in comune commercio, perché ai sensi dei successivi articoli 51 e 52, l’Agenzia delle Entrate ha la facoltà di verificare eventuali difformità e rettificare l’ammontare dell’imposta. Il che comporta anche l’applicazione di sanzioni ed interessi.

Esiste però un’agevolazione introdotta dal comma 497 dell’art. 1 della Legge 266/2005, che limita il potere di accertamento dell’Agenzia:

per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito.

Trattasi del cosiddetto “valore catastale“, che nel caso delle abitazioni e pertinenze si determina come di seguito:

  • nel caso di acquisto prima casa, come già sopra definita, occorre moltiplicare la rendita catastale di ciascuna unità immobiliare per 115,5 **;
  • per immobili abitativi e pertinenze diverse dalla prima casa, si moltiplica la rendita catastale di ciascuna unità per 126 ***.

** = 100 (moltiplicatore ex comma 4 art. 52 DPR 131/86) x 1,05 (rivalutazione ex comma 48 art. 3 Legge 662/96) x 1,10 (rivalutazione ex comma 63 art. 2 Legge 350/03)

*** = 100 (moltiplicatore ex comma 4 art. 52 DPR 131/86) x 1,05 (rivalutazione ex comma 48 art. 3 Legge 662/96) x 1,20 (rivalutazione ex comma 7 art. 1-bis DL 168/04)

La suddetta agevolazione inoltre è duplice, perchè lo stesso comma di legge prevede che in tal caso “gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento“.

A quanto ammontano le imposte ipotecarie e catastali?

In tutti i casi finora descritti, le imposte ipotecarie e castastali ammontano ciascuna a 50 euro in misura fissa. Vedasi comma 3, dello stesso succitato art. 10 del D. Lgs. 23/2011.

Passa alla pagina successiva per scoprire come si determinano le imposte ipotecarie e catastali e quelle di registro, nel caso in cui la vendita di un’abitazione fosse invece soggetta ad IVA.

Lascia un commento