Ripartizione spese condominiali riscaldamento e acqua calda

Ripartizione spese condominiali riscaldamento e acqua calda

Ripartizione spese condominiali per riscaldamento e acqua calda. Obbligo ai sensi del D.Lgs. 102/2014 di provvedere secondo norma tecnica UNI 10200.

Attenzione: consultare anche questo aggiornamento successivo all’entrata in vigore del D.Lgs. 141/2016

Non ha forse ottenuto il dovuto eco mediatico l’obbligo introdotto  con la lettera d) del comma 5 dell’art. 9 del D.Lgs. 102/2014 già in vigore da luglio 2014, secondo cui:

quando i condomìni sono alimentati dal teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori, e all’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti”.

Posto che il comma sopra citato non è di immediata lettura neanche per un tecnico (e peraltro il periodo: “in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto” è fuorviante perché contiene pure degli errori / omissioni se confrontato con le previsioni della n.t. UNI 10200…), semplificando, per punti, traduco in pratica il significato degli obblighi introdotti in merito alla ripartizione spese condominiali per impianti di riscaldamento centralizzati o teleriscaldamento:

  1. La ripartizione spese condominiali per i consumi di riscaldamento ed acqua calda delle singole unità immobiliari di proprietà privata deve essere contabilizzata con appositi contatori o ripartitori (*) tra i condòmini in base alle letture di tali dispositivi;
  2. La ripartizione spese condominiali per i consumi di riscaldamento ed acqua calda dei locali riscaldati di proprietà comune deve sempre essere contabilizzata con appositi contatori o ripartitori e le relative letture dovranno essere ripartite tra i comproprietari (che potrebbero anche non coincidere con la totalità dei condòmini) in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà;
  3. La ripartizione spese condominiali per i consumi involontari di riscaldamento e acqua calda dovuti alle dispersioni nei muri e verso l’esterno delle tubazioni dell’impianto termoidraulico (**) + la manutenzione ordinaria dell’impianto (la caldaia, le pompe, ecc…) + il servizio di contabilizzazione di cui ai punti precedenti, deve essere effettuata tra tutti i condòmini in proporzione a dei millesimi calcolati in base alla classe energetica di ciascuna singola unità immobiliare (***);
  4. La ripartizione spese condominiali per la manutenzione straordinaria dell’impianto continuerà ad essere eseguita come già si provvedeva nel condominio prima dell’entrata in vigore del D.L. 102/2014 (generalmente perciò in proporzione ai millesimi di proprietà…salvo che nel condominio non sia ad esempio vigente una diversa tabella millesimale esclusiva per la manutenzione della caldaia).

Note:

* qualora le tubazioni dell’impianto di riscaldamento centralizzato non consentano l’installazione di singoli contatori perché prive di ingressi indipendenti per ciascuna singola unità immobiliare, come nel caso dei cosiddetti sistemi di distribuzione a “colonne montanti” (che sono poi i sistemi di gran lunga più diffusi tra gli edifici esistenti in Italia, costruiti per la maggior parte nel ventennio a cavallo degli anni ’70 del secolo scorso), sarà necessaria l’installazione, su ciascun termosifone, di dispositivi che ripartiscano la totalità dell’energia che passa attraverso tutti i termosifoni presenti nel condominio in base al flusso di calore rilevato appunto su ciascun termosifone ed in base alla dimensione degli stessi. Invece gli ingressi delle tubazioni dell’acqua calda per usi sanitari (doccia, lavandini…) devono necessariamente essere intercettati tutti, anche se fossero più d’uno, da un contatore volumetrico funzionale alla successiva ripartizione della totalità dei litri forniti a tutto il condominio per ciascuna singola unità immobiliare.

** non tutto il calore portato dalle tubazioni viene diffuso dai termosifoni e perciò non tutto finisce direttamente (o meglio: “volontariamente”) nei locali riscaldati; per quanto bene o male possano essere isolate le tubazioni, parte del calore trasmesso dalle stesse si disperde nei muri e solai in cui passano e si diffonde “involontariamente” negli ambienti interni e comunque anche verso l’esterno dell’edificio. La quota parte dell’energia prodotta dalla caldaia centralizzata che viene così dispersa – e che non può perciò essere misurata da un contatore – può essere determinata moltiplicando il totale per un coefficiente che mediamente varia tra il 20% ed il 30% a seconda delle caratteristiche dell’impianto e dell’edificio; tale coefficiente può essere determinato, per i casi più comuni, con questa semplice tabella contenuta nella n.t. UNI 10200 (prospetto 10) oppure, se nessuna delle casistiche riportate in tabella corrisponde alla situazione del condominio in esame, dovrà essere calcolato da un tecnico mediante un’analisi dettagliata (ergo complicata e costosa…) degli elementi costruttivi dell’edificio e della distribuzione delle tubazioni dell’impianto.

*** a voler essere precisi i millesimi con cui ripartire le spese del succitato punto 3. sono definiti al punto 10 della n.t. UNI 10200 come “millesimi di fabbisogno di energia termica utile della singola unità immobiliare per climatizzazione invernale ed acqua calda sanitaria”. Nel calcolo della classe energetica di un’unità immobiliare si determina invece il fabbisogno di “energia primaria”, che sarebbe effettivamente un’altra cosa… ma praticamente, in particolare ai fini del riparto richiesto, i due concetti sono assimilabili ed ho così cercato rendere comprensibile il metodo anche per i non addetti ai lavori.

Ma, oltre ai contatori o ripartitori, occorre installare anche le valvole termostatiche?

Sebbene a mio avviso il testo del D.Lgs. 102/2014 non sia inequivocabilmente chiaro (cfr. lettere b) e c) del comma 5 dell’art. 9), al di là di una questione di buon senso a cui mi riferirò più avanti, per misurare gli “effettivi prelievi volontari di energia” richiesti espressamente dal succitato comma 5, si rende gioco forza necessaria l’installazione di dispositivi di termoregolazione (come lo sono le valvole termostatiche sui termosifoni)…altrimenti non sarebbe possibile attribuire alcuna volontarietà ai consumi. Se poi nel condominio non fosse del tutto possibile installare dispositivi di termoregolazione perché ad esempio privi di corpi scaldanti su cui installare le valvole (mi riferisco ad esempio ai vecchi e pioneristici impianti centralizzati di riscaldamento radianti a soffitto…) le spese dovranno essere ripartite secondo i “millesimi di potenza termica installata della singola unità immobiliare” definiti al punto 9 della n.t. UNI 10200…ma è un caso raro.

Chi ha avuto la pazienza di leggere l’articolo fino a qui – e le note in particolare – avrà capito che per adempiere alle prescrizioni normative è necessario l’apporto di un termo-tecnico, che rediga un opportuna relazione di progetto per l’installazione dei contatori o dei ripartitori, per il calcolo del metodo di ripartizione spese condominiali ed in particolare che rediga una nuova tabella millesimale per la ripartizione spese condominiali conforme alle citate disposizioni della n.t. UNI 10200.

Un altro dubbio che immagino molti solleveranno sarà il seguente: ma la ripartizione spese condominiali prescritta dal D.Lgs. 102/2014 è obbligatoria per tutti i condomìni dotati di impianto di riscaldamento centralizzato o teleriscaldamento?

Purtroppo anche in questo caso il testo del D.Lgs. avrebbe potuto essere più diretto ed invece a mio avviso lascia spazio a diverse interpretazioni, in particolare nel caso di applicazione a previgenti regolamenti di condominio contrattuali che prevedono espressamente metodi di ripartizione diversi condivisi e sottoscritti dalla totalità dei condòmini ed aventi causa. Prevedo che sorgeranno molti contenziosi sul tema…vedremo in futuro se e come si pronunceranno i tribunali. Ad ogni modo è bene allertare amministratori e proprietari che ai sensi del comma 8 dell’art. 16 dello stesso D.Lgs. 102/2014 “è soggetto ad una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro il condominio alimentato dal teleriscaldamento o dal teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento che non ripartisce le spese in conformità alle disposizioni di   cui all’articolo 9 comma 5 lettera d)”.

Credo sia opportuno precisare che gli obblighi descritti nel presente articolo (insieme a tanti altri per la verità) sono stati introdotti dal citato D.Lgs. 102/2014 in attuazione della direttiva dell’Unione Europea 2012/27/UE, nell’ambito del noto obbiettivo comunitario di riduzione dei consumi entro il 2020. Ora…immagino che molti si chiederanno cosa centra modificare i criteri di riparto di contabilizzazione di una spesa con la riduzione dei consumi di energia? Beh, in realtà è comprovato (e per esperienza diretta nel mio condominio lo posso confermare pure io!) che quando in un condominio vengono installati dispositivi atti a regolare la temperatura negli ambienti ed a ripartire i costi in base agli effettivi consumi di ciascuna unità immobiliare, gli abitanti acquisiscono maggiore consapevolezza (altri direbbero che gli viene il braccino corto…) e, tenendo sotto controllo le valvole di termoregolazione sui termosifoni, adottano una condotta che permette a tutto il condominio di consumare nel complesso di meno.

Perciò, in conclusione, nonostante le citate imprecisioni del testo della normativa ed i legittimi dubbi in merito all’applicazione della stessa alle miriadi di differenti tipologie di edifici e regolamenti condominiali con cui tecnici ed amministratori dovranno confrontarsi, ci tengo a sottolineare che la possibilità di regolare la temperatura degli ambienti e l’opportunità di contabilizzare le spese di riscaldamento in base agli effettivi consumi, rappresentino un obbiettivo da perseguire in ogni caso per una ragione di buon senso, di senso civico, di rispetto dell’ambiente, che trascende qualsiasi obbligo normativo o sanzione.

Un ultimo appunto: la Regione Lombardia (con D.G.R. 1118/2013 poi sostituita dalla D.G.R. 3965/2015) e la Provincia Autonoma di Bolzano (con D.G.P. 573/2013, poi modificata con D.G.P. 1457/2014), avevano già anticipato il legislatore nazionale nell’applicazione delle direttive UE.

Fonti:

  • D.Lgs. 102/2014;
  • n.t. UNI 10200:2013/2015
  • D.G. Regione Lombardia 3965/2015
  • D.G. Provincia Autonoma di Bolzano 573/213 e 1457/2014

11 commenti su “Ripartizione spese condominiali riscaldamento e acqua calda”

  1. Gentile ingegnere Marco Fachinat, le sarei grato se volesse chairmi il seguente quesito. Sono condomino in una palazzina a Milano di 12 condomini, l’amministratore nel cambio della centrale termica e la istallazione delle valole termostatiche e i contabilizzatori di calore, per la suddivisione delle spese ha usato dei nuovi millesimi (senza parere dell’assemblea). Ho acquistato i locali 25 anni fa con il rogito notarile e contemporaneamente le tabelle millesimali. I millesimi di riscldamento rogitati sono di “94” ora l’amministratore me li vuole cambiare in “204”, alla richichiesta del perchè l’amministratore mi ha detto che i nuovi millesimi per me sono di “204” avendo adottato il sistema UNI 10200. Ho contestato, non ho pagato e gli ho chiesto di rifare il conteggio con i miei millesimi di contratto, non lo ha fatto! Mi sono rivolto ad un avvocatao che mi ha dettato il seguente testo da mettere a verbale nella prossima assemblea, ecco il testo:
    “Le ribadisco ancora che i così detti consumi involontari, vanno suddivisi tra tutti i condomini in base alla tabella millesimali, mai in forza di norme UNI che provengono da Ente privato non può costituire norma di legge.
    In particolare la norma UNI 10200 è prevista dal decreto legislativo del 4 luglio 2014 n° 102 comma 5 sub d) soltanto quando le parti comuni siano dotate di radiatori, ciò non è nel nostro condominio.”
    CONFIDO NELLA SUA RISPOSTA- Grazie Emilio Barbieri – Milano

    • Gentile Emilio,

      da quanto posso capire dal suo commento ravviso quanto di seguito:
      1. l’amministratore non può cambiare criterio di ripartizione delle spese senza espresso consenso dell’assemblea…o meglio: senza espressa delibera assembleare che gli dica di farlo; l’amministratore è senz’altro tenuto ad avvisare l’assemblea della necessità di adeguare il criterio di riparto spese al D.lgs. 102 2014, ma poi è l’assemblea che decide se provvedere (ed incaricare un tecnico…) o meno (ed eventualmente affrontare il tema qualora arrivasse una sanzione);
      2. le spese per i lavori di “cambio della centrale termica e la installazione delle valvole termostatiche e dei contabilizzatori di calore”, che sono indiscutibilmente straordinari, dovranno comunque essere suddivise in base ai millesimi già in uso per la ripartizione di tali spese prima dell’entrata in vigore del D.lgs 102 0214 (veda cosa prevede il suo regolamento di condominio..se occorrerà usare i millesimi di riscaldamento – 94 – oppure quelli di proprietà);
      3. il testo proposto dal suo avvocato, mi pare però fuori tema per due motivi:
      a) il rispetto della norma tecnica UNI 10200 è prescritto da un articolo di un testo di legge (il D.lgs 102 2014 appunto) ed è pertanto senza dubbio cogente (compresa la necessità di ripartire le spese per i consumi involontari in base ai millesimi di fabbisogno di energia termica utile);
      b) il testo di cui alla lettera d) del comma 5 dell’art. 9 del D.L. 102/2014 potrebbe senz’altro essere stato scritto meglio…ma ritenere che le previsioni della UNI 10200 debbano applicarsi ai soli condominii in cui vi sono radiatori nelle parti comuni è una lettura, o comunque un’interpretazione del comma di legge palesemente errata; infatti la norma deve indubbiamente essere intesa come di seguito: “qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori, allora anche le spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento delle aree comuni dovranno essere suddivise secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200” (ovvero contabilizzate a parte e ripartite comunque in base ai millesimi di proprietà già in uso nel condominio); tanto per essere chiaro: se nel suo condominio vi è una centrale termica comune, anche se le scale e i corridoi NON fossero dotati di radiatori, le spese di riscaldamento degli appartamenti dovranno comunque essere suddivise come da UNI 10200.

      Per quanto riguarda poi il fatto che un regolamento contrattuale di condominio (come mi pare di capire essere il suo) prevalga e possa di fatto derogare alle disposizioni di legge…beh…questa è materia di avvocati e non sono in grado di darle alcun parere argomentato. Immagino che, vista la mole di contenziosi sorti sul tema, prossimamente la corte di cassazione sarà chiamata ad esprimere un giudizio.

  2. Gentile ingegnere Marco Fachinat,
    vorrei sottoporle questa relazione effettuata sul mio condominio:

    Trattasi di condominio, ad uso residenziale saltuario, composto da due corpi di fabbrica, corpo “Z”
    e corpo “X”, con volumetrie differenti in cui sono collocati rispettivamente:
    1) (corpo Z): n.21 appartamenti successivamente denominati “grandi”, n.9 appartamenti
    “medi” e n.9 appartamenti “piccoli”;
    2) (corpo X): n.1 appartamento “grande”, n.7 appartamenti “medi” e n.7 appartamenti
    “piccoli”.
    Il condominio è servito da Centrale Termica (C.T.), alimentata a gas metano di rete disposta in
    posizione quasi baricentrica rispetto ai due edifici, i cui connotati principali si riassumono:
    1) Gruppo di generazione composto da n. 2 caldaie a tubi di fumo Hoval, con bruciatori a gas
    ad aria soffiata, di identiche caratteristiche sviluppanti 522 kW al focolare e 480 kW utili;
    2) N.4 circuiti idraulici dotati di elettropompe asserventi le reti di riscaldamento ambientale e
    di produzione di a.c.s.;
    3) N.2 produttori di a.c.s. con capacità rispettivamente pari a 1000 l (corpo “Z”) e 500 l (corpo“X”).
    Le reti di distribuzione, sia del riscaldamento ambientale che dell’a.c.s., si sviluppano per tratti,
    anche di significativa lunghezza, entro cunicoli sottostanti le autorimesse.

    Nel corpo “Z” ogni unità immobiliare possiede propria derivazione dalle reti summenzionate,
    mentre nel corpo “X” le derivazioni risultano essere pari ad n.8, sicchè per l’appartamento
    “piccolo” e l’appartamento “medio” non è possibile l’autonomia di funzionamento.
    Il condominio essendo le unità “piccole”,
    “medie” e “grandi” collegate ad un’unica derivazione dalla rete principale non è possibile, per ovvi
    motivi tecnici ed economici, la distinzione tra consumo volontario ed involontario legati all’utilizzo
    dell’a.c.s. (non sono presenti contatori volumetrici e la loro eventuale installazione richiederebbe
    interventi sulle unità di notevole importanza economica e tecnica).
    Pertanto, essendo peraltro determinabili con opportuna precisione i consumi per la sola produzione
    di a.c.s. sia in regime invernale che estivo, si ritiene di poter suddividere i costi in base ai millesimi
    di fabbisogno di energia termica così come definito e riportato al p.to 10 della UNI 10200 ed.2015.

    Alla luce di ciò, chiedo un suo parere:
    visto le spese dei singoli appartamenti che risultano dal sopralluogo effettuato comporterebbero una sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, il condominio tutto potrebbe essere esonerato dall’obbligo dell’installazione sia dei contacalorie che dei contatori dell’acqua calda e sottrarsi dunque all’obbligo previsto dalla norma 102/2014?
    Se invece dobbiamo applicare la normativa è obbligatorio mettere i contatori dell’acqua sanitaria in ogni singola unità immobiliare? Oppure è possibile che alcune unità immobiliare possano farne a meno?
    Cordiali Saluti
    Massimo

    • Gentile Massimo,
      tenga presente che il 26 luglio scorso è entrato in vigore il D.Lgs. 141/2016 che ha riformulato anche in particolare il comma 5 dell’art. 9 del D.Lgs. 102/2014. Brevemente le anticipo che se l’installazione dei prescritti sistemi di misurazione risultasse “essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459”, non è più necessario prendere in considerazione alcun metodo alternativo per la misurazione del consumo di calore (cfr. lettera c)). In ogni caso le ricordo che spetta ad un tecnico abilitato (non ai condomini) valutare detta inefficienza sulla base di una diagnosi energetica dell’edificio. Cercherò di pubblicare al più presto un opportuno aggiornamento.

  3. Gentile ingegnere, sto facendo il calcolo dei millesimi per un condominio dove sono presenti varie categorie catastali e nello specifico ho oltre agli appartamenti due zone termiche riscaldate che sono accatastate come C2 ( deposito o magazzino) ma che sono utilizzate rispettivamente come negozio e circolo ricreativo. Le chiedevo se nel calcolo dei fabbisogni di energia delle singole zone termiche devo utilizzare l’effettivo uso della zona o mi devo attenere alla categoria catastale? nel caso del C2 ( la considero come E8?) questo perchè mi cambiano i valori della temperatura interna e le dispersioni per ventilazione e di conseguenza la quota millesimale della zona termica.
    Nell’attesa di un riscontro ringrazio anticipatamente.
    Saluti

    • Gentile Giuseppe,
      nel caso opterei per l’uso effettivo. Segnalo comunque che un cambio di destinazione d’uso, anche se senza opere, deve essere innanzitutto consentito dalla normativa urbanistica vigente in comune e conseguentemente regolarizzato anche in catasto.

  4. Buongiorno,
    avrei un quesito da porle. Abito in un condominio costituito da 12 appartamenti in cui fin dalla costruzione è presente un sistema di contabilizzazione dei consumi relativi al riscaldamento e all’uso di acqua calda.
    Le spese totali per il metano sono arbitrariamente suddivise cosi
    20% in base ai millesimi di proprietà.
    76% in base al reale consumo per il riscaldamento degli appartamenti.
    4% in base la reale consumo di acqua calda

    Si può dire pertanto che l’80% della spesa metano è ripartita secondo i valori dati dai contabilizzatori mentre il restante 20% in base ai millesimi di proprietà.

    Tali % sono definite per legge o possono essere modificate entro determinati intervalli?
    Mi chiedevo se fosse possibile azzerare la quota per millesimi che va a penalizzare chi ha proprietà più grandi e/o consumi minori. Trattandosi la spesa in questione solamente di consumo di gas metano mi chiedo se la si possa ripartire solo sulla base dei reali consumi. Ci sono infatti condomini che consumano enormemente più di altri (anche nell’ordine di 7/8 volte) che provocano quindi un aumento della spesa di tutti in quella quota del 20% ripartita sulla proprietà.

    Ringrazio in anticipo.

    • Gentile Emanuele,

      no, in nessun condominio potrà mai essere accettabile azzerare la quota parte fissa relativa ai consumi cosiddetti “involontari” dovuti alle normali dispersioni degli impianti (cfr. nota ** nel presente articolo).
      Se nel vostro condominio già si era provveduto a contabilizzare il calore e ripartire la spesa prima dell’entrata in vigore del D 102/2014, all’art. 9 comma 5 lettera d) ultimo periodo, si precisa che per rideterminare le quote è facoltà dei condòmini seguire comunque le disposizioni delle norme tecniche UNI 10200.

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