Segnalazione certificata di agibilità – D.Lgs. 222/2016

Segnalazione certificata di agibilità – D.Lgs. 222/2016

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016, in virtù della lettera i) del comma 1 dell’art. 3, i comuni italiani non rilasceranno più alcun certificato di agibilità degli edifici, perché la procedura di formazione di detto documento è stata soppiantata dalla nuova segnalazione certificata di agibilità.

Che cosa è cambiato con l’introduzione della segnalazione certificata di agibilità?

In pratica, ai sensi dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia) riformulato dalle suddette nuove disposizioni di legge, per tutti i seguenti interventi sugli edifici:

  • nuove costruzioni;
  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati;

non solo non verrà più rilasciato alcun certificato di agibilità, ma, con la lettera j) del succitato comma del D.Lgs. 222/2016 che ha abrogato l’art. 25 dello stesso D.P.R. 380/2001, non è più prevista la nomina di alcun responsabile del procedimento interno all’amministrazione comunale. Pertanto non esiste più neanche alcun termine di silenzio / assenso per la verifica da parte dell’amministrazione comunale della documentazione presentata a corredo della nuova segnalazione certificata di agibilità.

La responsabilità ai fini dell’utilizzo degli edifici passa così interamente sulle spalle dei professionisti firmatari degli allegati alla segnalazione certificata di agibilità elencati dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001 (asseverazioni, dichiarazioni di conformità, ecc…).

Gli edifici possono infatti essere utilizzati dal giorno stesso di presentazione della segnalazione certificata di agibilità con relativi allegati ed i comuni eseguono eventualmente solo un’attività di controllo postuma secondo la disciplina introdotta dall’ente locale competente per il territorio (cfr. commi 6 e 7 dello stesso art. 24).

Che responsabilità hanno i professionisti che asseverano l’agibilità?

È bene evidenziare che il tema dell’agibilità degli edifici è notoriamente assai delicato ed incide pesantemente sullo stato di diritto, ovvero sul valore degli stessi edifici. Peraltro, come già accennavo in questo mio passato articolo, la giurisprudenza si è espressa spesso in termini apparentemente discordanti in merito alle conseguenze della mancanza dell’agibilità e/o dei relativi requisiti sulle compravendite degli immobili (nullità degli atti, risarcimenti, ecc…), dovendo giudicare necessariamente caso per caso.

Da ultimo è opportuno segnalare ad esempio la sentenza della corte di cassazione nr. 2294 del 30 gennaio 2017, in cui la corte si espressa affermando che un immobile residenziale, privo di agibilità, è da ritenersi incommerciabile (preciso che l’immobile oggetto della sentenza era stato interessato da lavori per cui il rilascio del certificato era, al tempo, d’obbligo). Inoltre la corte nella stessa predetta sentenza ha ribadito che in caso di vendita di un immobile “il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica” comporta la consegna di un bene completamente diverso da quello pattuito (cosiddetto “aliud pro alio”), per cui il compratore è legittimato a richiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni.

Infine ricordo che, nonostante non venga appunto più rilasciato alcun certificato, è rimasto inalterato quanto previsto alla lettera g) del comma 1 dell’art. 30 del D.L. 69/2013 (il cosiddetto “Decreto del fare”), che ha integrato il comma 4 dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, ed i professionisti possono perciò essere chiamati ad asseverare l’agibilità anche per:

  • singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  • singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Fonti:

  • D.Lgs. 222/2016
  • D.P.R. 380/2001
  • D.L. 69/2013
  • Sentenza C.d.C. nr. 2294 del 30/01/2017
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3 commenti su “Segnalazione certificata di agibilità – D.Lgs. 222/2016”

  1. Una volta presentata la domanda con tutti gli allegati, è prevista la presentazione di un’asseverazione finale del tecnico?
    Sono un tecnico abilitato, e mi sono sentito dire dal Tecnico Comunale che avrei dovuto fare una sorta di “Asseverazione Finale” (ma leggendo le normative non mi risulta da nessuna parte)
    Chiedo gentilmente chiarimenti, grazie

    • Gentile Marcello,
      l’asseverazione del tecnico è uno degli allegati alla SCIA previsto dall’art. 24, comma 5, del DPR 380/2001, che deve appunto essere presentata contestualmente al deposito.

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